Rezilierea contractului de închiriere – tot ce trebuie să știi

Cadru legislativ

Dacă contractul de închiriere, cunoscut și sub numele de contract de locațiune, presupune cedarea drepturilor de folosință a imobilului unei alte persoane (chiriaș), rezilierea lui înseamnă încetarea acestor drepturi.

Cadrul legislativ în cazul rezilierii contractelor de închiriere este cel care face referire la Legea Locuinței nr. 144/1996. Conform art. 23 din Legea nr. 114/1996 din capitolul „Închirierea locuințelor”, dacă părțile nu convin asupra reînnoirii contractului de închiriere, chiriașul va elibera imobilul la termen, înainte de termen sau în alte circumstanțe, cum ar fi neplata chiriei. Vom discuta despre fiecare caz de reziliere în parte.

Model cerere reziliere contract de închiriere ANAF

Rezilierea contractului de închiriere se declară la organul fiscal competent care aparține de Agenția Națională de Administrare Fiscală (ANAF). Procedura de reziliere se efectuează prin completarea cererii de înregistrare a contractelor de locațiune (formular 168) în care se bifează căsuța „Încetare”.

Îți reamintim faptul că, începând de la 1 ianuarie 2023, potrivit OG 16/2022 pentru modificarea Codului Fiscal, este obligatoriu ca un contract de închiriere să fie înregistrat, din nou, la ANAF. De asemenea, modificările și încetarea contractului de închiriere, din orice motiv, trebuie comunicate în termen de maximum 30 de zile la organul fiscal competent.

Rezilierea la termen

Într-un contract de închiriere, ar trebui să existe o secțiune denumită „Durata contractului”. Aici se va regăsi durata de timp pentru care contractul de închiriere va fi valabil.

De regulă, un contract de închiriere se face pe un an de zile. Totodată, poate fi specificat și posibilitatea de prelungire a acestuia, cu sau fără notificarea părților. „Acordul tacit” se face pe o perioadă nedeterminată, până la notificarea uneia dintre părți, dacă nu există în contract alte prevederi în acest sens.

Rezilierea la termen este cea mai ușoară și simplă cale prin care un contract de închiriere poate înceta.

Rezilierea înainte de termen

În redactarea contractului de închiriere, trebuie ținut cont de faptul că, de exemplu, la un moment dat, poate ai nevoie de apartament sau vrei să-l vinzi. Pot fi două tipuri de situații legate de rezilierea înainte de termen:

1. Reziliere contract de închiriere pe o perioadă nedeterminată

Este situația în care poți solicita chiriașului încetarea contractului de închiriere oricând dorești. Rezilierea contractului se face în baza unei notificări a chiriașului, cu perioadă de preaviz de cel puțin 60 de zile, conform Codului Civil, respectiv data de la care dorești eliberarea spațiului pe care l-ai închiriat.

2. Reziliere contract de închiriere pe o perioadă determinată

În această situație, ai dreptul să ceri rezilierea doar în măsura în care, în contractul de închiriere, este prevăzut faptul că încetarea înțelegerii poate avea loc și mai devreme decât perioada de timp stabilită de comun acord cu chiriașul tău.

În caz contrar, contractul de închiriere se desfășoară până la data stabilită, așadar, chiriașul, odată ce își respectă obligațiile contractuale, nu poate fi dat afară din imobil fără voia acestuia. Totuși, conform art. 24 din Legea nr. 114/1996, ai dreptul la solicitarea rezilierii, printr-o cerere, în următoarele circumstanțe:

• chiriașul nu a achitat chiria cel puțin 3 luni consecutiv;

• chiriașul a cauzat probleme locuinței sau clădirii;

• chiriașul a înstrăinat imobilul fără acordul dintre părți;

• chiriașul are un comportament ce face imposibilă conviețuirea cu alți locatari;

• chiriașul nu respectă clauzele contractuale menționate în contractul de închiriere.

👉 Descoperă un apartament cu 2 camere de vanzare in One Lake District! Fiind poziționat în zona verde a Lacului Tei, aproape de spații comerciale și cu acces direct la autostrada A3 și aeroport, poate fi un apartament ideal pentru închiriere.

Rezilierea pentru neplată

Dacă rezilierea la termen și înainte de termen sunt considerate situații ușoare de încetare a unui contract de închiriere, fără a exista divergențe între tine și chiriaș, rezilierea pentru neplată poate fi o situație mai complicată, de la caz la caz. Altfel spus, poți trece printr-o perioadă stresantă dacă lucrurile nu se rezolvă pe cale amiabilă.

Neplata chiriei sau a utilităților este o dovadă certă că nu s-au respectat obligațiile din contractul de închiriere. Este o situație des întâlnită în rândul proprietarilor de imobile. În acest caz, principala ta preocupare este să recuperezi banii de la chiriaș și să reziliezi contractul pe cale amiabilă, invocând acestuia rezilierea pentru neplată.

De asemenea, ai dreptul să folosești fondul de garanție oferit de chiriaș (echivalent al unei chirii lunare), dacă a fost specificat în contractul de închiriere, pentru a acoperi, astfel, cel puțin o parte din sumele de bani datorate de acesta. Garanția nu va mai fi restituită chiriașului.

Dacă sumele de bani neplătite sunt mari, respectiv depășesc 3 luni consecutive de zile, și nu există o cale de înțelegere cu chiriașul, poți apela la o instanță judecătorească pentru recuperarea prejudiciilor cauzate.

Evacuarea chiriașului se face numai în baza unei hotărâri judecătorești irevocabile. Poliția nu are competența să evacueze chiriașul, iar Convenția Europeană a Drepturilor Omului (CEDO) este strictă cu asemenea situații considerate sensibile, chiar dacă ești îndreptățit să faci asta. Prin urmare, sunt două căi de rezolvare: înțelegerea amiabilă sau hotărârea judecătorească.

👉 Descoperă un apartament cu 4 camere de vanzare in One North Lofts! Situat în zona Pipera, apartamentul beneficiază de o suprafață de peste 130 m² care, cu siguranță, va atrage chiriași care lucrează în clădirile de birouri din proximitate.

Drepturile și obligațiile părților

Rezilierea contractului de închiriere se poate face atât de proprietar, cât și de chiriaș. Astfel, drepturile și obligațiile părților contractante devin esențiale în buna desfășurare a înțelegerii și, totodată, o bază legală întemeiată în caz de nerespectare a regulilor convenite, respectiv încetarea sau rezilierea contractului de închiriere.

Prin urmare, îți reamintim care sunt cele mai importante drepturi și obligații ale proprietarului și chiriașului:

Drepturi și obligații proprietar

• să predea locatarului imobilul dat în chirie, conform contractului;

• să mențină imobilul într-o stare corespunzătoare de locuire pe toată durata închirierii;

• să asigure chiriașului liniște și permisiunea de a utiliza toate facilitățile imobilului.

Drepturi și obligații chiriaș

• să ia în primire imobilul dat în chirie, conform contractului;

• să plătească chiria în suma și termenul stabilit în contractul de închiriere;

• să folosească facilitățile imobilului cu prudență și diligență;

• să restituie imobilul la încetarea contractului de închiriere, în caz de reziliere sau sentințe judecătorești.

👉 Citește și ce presupune întocmirea unui contract de inchiriere, astfel încât investițiile tale imobiliare să decurgă normal și legal.

În calitate de proprietar, recomandarea noastră este să găsești de fiecare dată o cale amiabilă și, desigur, legală în ceea ce privește rezilierea unui contract de închiriere. O reziliere intră în discuție pe baza unui contract de închiriere semnat de ambele părți. În lipsa acestui document, lucrurile se pot complica, iar dezavantajele îți revin în mod direct.

Sursă cerere modificare/încetare contract de închiriere: ANAF.

Sursă foto: shutterstock.com.