Totul despre TVA în imobiliare: reguli, impact și noutăți

Schimbări legislative privind TVA în imobiliare în 2025

Indiferent că alegi să achiziționezi o locuință prin plata directă sau prin intermediul unui credit imobiliar, este important să știi că la prețul locuinței se adaugă și TVA. Conform noilor reglementări legislative, începând cu data de 1 august 2025, cota TVA în imobiliare a crescut la 21%. Cu alte cuvinte, pentru orice locuință nouă achiziționată după data de 1 august, se aplică TVA de 21%.

În data de 3 iulie a fost publicat un proiect de lege al cărui scop este de consolida sustenabilitatea financiară a României pe termen lung. Printre măsurile fiscal-bugetare s-a aflat și creșterea TVA-ului în imobiliare la 21%. Proiectul a fost adoptat de Guvern pe data de 4 iulie, iar modificările au intrat în vigoare la data de 1 august 2025.

Astfel, cota standard de TVA a crescut de la 19% la 21%. O modificare cu un impact major este eliminarea completă a cotei reduse de TVA 9%. Cu alte cuvinte, se va plăti TVA 21% pentru orice locuință nouă.

Aceste modificări sunt extrem de semnificative și influențează în mare măsură modalitatea de calcul a TVA-ului în imobiliare, precum și costul final al locuințelor, comportamentul cumpărătorilor și planurile dezvoltatorilor imobiliari.

În ce condiții mai poți beneficia de cota redusă de TVA 9%

Piața imobiliară a înregistrat în ultimii doi ani câteva schimbări importante în ceea ce privește cota redusă de TVA. Inițial, aceasta a fost majorată de la 5% la 9%, modificare ce a intrat în vigoare la data de 1 ianuarie 2024, pe fondul modificărilor legislative care de la finalul anului 2023. Odată cu majorarea cotei reduse de TVA au fost stabilite și criterii mai stricte de eligibilitate.

Astfel, până la data de 1 august 2025, cota redusă de TVA 9% se aplica locuințelor noi cu o suprafață utilă de cel mult 120 metri pătrați și cu un preț care nu depășea 600.000 lei.

La momentul actual, nimeni nu mai poate beneficia de cota redusă de TVA 9%. Doar cei care nu au mai cumpărat o altă locuință cu cotă redusă, au semnat o promisiune de vânzare-cumpărare în perioada 3 iulie - 31 iulie 2025 și au achitat un avans de 20% din costul total al locuinței au mai putut beneficia în continuare de cota redusă de TVA 9% la imobiliare. Toate aceste condiții trebuiau să fie îndeplinite cumulativ.

Toți ceilalți cumpărători care nu au îndeplinit aceste condiții vor plăti noua cota de TVA 21%. De exemplu, dacă avansul plătit a fost mai mic de 20%, atunci se va aplica cota majorată de TVA 21%.

De asemenea, este important de menționat faptul că locuința trebuie să fie finalizată până la data de 31 iulie 2026. Această condiție se adaugă la criteriile menționate mai sus. Cu alte cuvinte, locuința trebuie să fie gata de locuit la această dată pentru a beneficia de cota redusă de TVA 9%. Dacă lucrările de finalizare depășesc acest termen, atunci cumpărătorul va fi nevoit să plătească la final cota standard de TVA 21%.

Din acest punct de vedere, doar locuințele care se află într-un stadiu avansat al construcției se pot încadra în termenul limită pentru finalizare. În plus, trebuie luată în calcul și procedura de recepție a lucrărilor, care este efectuată de către autoritățile publice locale. Toate aceste formalități pot întârzia termenul de predare al locuinței.

Așadar, când se plătește TVA redus de 9%? Dacă te-ai încadrat în criteriile de eligibilitate menționate mai sus, adică ai semnat promisiune de vânzare-cumpărare și ai plătit avans de 20%, poți să beneficiezi în continuare de cota redusă de TVA 9%, dar numai dacă este respectat și termenul de finalizare al lucrărilor.

Este important de menționat faptul că se va păstra cota redusă de TVA doar pentru imobilele care urmează să fie utilizate drept cămine de bătrâni și pensionari, case de copii, centre de recuperare și reabilitare pentru minori cu handicap. Toate celelalte tranzacții de pe piața imobiliară vor fi supuse cotei majorate de TVA 21%.

Citește și despre Impozitul pentru vânzarea imobilului în 2025 ca să știi la ce să te aștepți atunci când vrei să vinzi apartamentul și ce sumă ai de plătit către stat.

Cum influențează cota TVA 21% piața imobiliară în 2026

Creșterea cotei TVA la 21% va avea un impact direct asupra pieței imobiliare în perioada următoare, iar efectele sale se vor resimți, cel mai probabil, pe o perioadă mai lungă de timp. Mărirea TVA-ului influențează tranzacțiile imobiliare, indiferent că e vorba de locuințe noi sau vechi.

Efectul creșterii TVA pentru locuințele noi

Segmentul locuințelor noi va fi afectat în mod direct. În primul rând, este vorba despre cei care nu vor mai beneficia de cota redusă de TVA 9% și vor ajunge să plătească cota standard de TVA 21%. Pentru acești cumpărători modificarea înseamnă efectiv creșterea prețului final cu un procent de 11%.

Ca să înțelegem mai bine efectul, iată un exemplu concret. Un TVA 9% pentru o locuință care costă 100.000 euro ar fi însemnat un preț final de 109.000 euro. Începând cu data de 1 august 2025, aceeași locuință va costa 121.000 euro la un TVA de 21%. Diferența de preț este una semnificativă deoarece vorbim despre 12.000 euro în plus.

Prețul final crește și pentru locuințele noi care nu se încadrau în cota redusă de TVA 9%. În aceste situații, TVA-ul crește de la 19% la 21%. Deși diferența de preț este mai mică decât în cazul anterior, tot vorbim despre o majorare a prețului final de achiziție plătit de către cumpărător.

Efectul creșterii TVA pentru locuințele vechi

Deși în cazul locuințelor vechi nu se plătește TVA, există posibilitatea ca majorarea cotei standard să producă anumite efecte și în acest sector imobiliar. De exemplu, unii cumpărători care își doreau o locuință nouă ar putea să se orienteze către o locuință veche din cauza majorării prețului final. Dacă cererea pentru achiziția de locuințe vechi crește, implicit va crește și prețul, întrucât oferta va rămâne neschimbată. Drept urmare, în timp ar putea să crească prețurile și pentru locuințele vechi.

Efectele creșterii TVA asupra programului Noua Casă

Majorarea TVA-ului are un impact direct asupra prețului final suportat de cei care vor să își achiziționeze o locuință prin programul Noua Casă, mai ales că plafonul de finanțare rămâne neschimbat. Acest lucru va reduce valoarea eligibilă a locuințelor care pot accesate prin intermediul programului.

Efectul creșterii TVA asupra chiriei

Prețul chiriei nu este influențat direct de creșterea TVA-ului, însă ar putea să se producă un alt efect indirect. Dacă prețul pentru locuințele noi crește, cumpărătorii se orientează spre locuințe vechi. O cerere mare pentru locuințe vechi duce la majorarea prețului pentru acest segment. Iar dacă un cumpărător nu își va putea permite nici achiziția unei locuințe vechi, atunci ar putea opta pentru chirie. Drept urmare, o cerere crescută pentru chirii, duce la creșterea prețului chiriei.

Dacă ar fi să rezumăm efectele creșterii TVA-ului asupra pieței imobiliare în 2026, atunci acestea ar putea fi:

• Scăderea cererii pentru locuințele noi;
• Creșterea cererii pentru locuințele vechi, care nu sunt supuse TVA-ului fiind tranzacții imobiliare între persoane fizice;
• Creșterea generalizată a prețurilor pentru locuințele vechi, din cauza creșterii cererii;
• Creșterea chiriilor, ca urmare a celor care renunță la achiziția unei locuințe;
• Modificarea sau amânarea proiectelor imobiliare de către dezvoltatori;
• Diminuarea tranzacțiilor, stagnare sau regres pe piața imobiliară.

În mod evident, creșterea TVA-ului la imobiliare va avea efecte semnificative asupra achizițiilor de locuințe în România. Dacă înainte mai exista posibilitatea de a beneficia de cota redusă de TVA 9%, odată cu noile modificări legislative, șansele de a plăti mai puțin pentru o locuință nouă sunt reduse. Cumpărătorii care nu s-au încadrat în condițiile impuse vor ajunge să plătească la final TVA 21%. Pentru aceștia, alternativa va fi acceptarea unui preț mai mare sau orientarea către o locuință mai veche, la un preț mai mic.

În ceea ce privește achiziția de locuințe noi care nu se încadrau în cota redusă de TVA, creșterea prețului va fi resimțită doar într-o măsură mai mică. Indiferent de situație, prețurile pentru locuințe vor crește, fapt care va influența comportamentul cumpărătorilor.

Deși această măsură de majorare a TVA-ului are scopul de a crește veniturile la bugetul de stat, efectele asupra cumpărătorilor și dezvoltatorilor imobiliari pot fi negative, așa cum am exemplificat mai sus.

În aceste condiții este important să îți analizezi cu atenție bugetul și ofertele disponibile pe piața imobiliară. Găsește un dezvoltator imobiliar de încredere și discută despre ofertele disponibile și metode alternative de finanțare sau de plată. Poți să apelezi la serviciile de finanțare Skia, care îți oferă suportul necesar în toate etapele, până la semnarea contractului de credit. În acest fel ai siguranța că vei găsi soluția adecvată pentru tine și că vei putea să îți achiziționezi locuința mult dorită.