Randamentul închirierii și perioada de amortizare: cum te asiguri că achiziționezi un apartament profitabil pentru investiție

Randamentul și perioada de amortizare

Randamentul și perioada de amortizare sunt doi factori importanți cu ajutorul cărora poți să estimezi cât de rentabilă va fi achiziția unui imobil ca investiție. Iată cum se calculează fiecare în parte:

Formula de calcul pentru randament

Există două metode pentru a calcula randamentul unei investiții: o metodă facilă, prin raportarea chiriei brute anuale ca procent din prețul de achiziție, și o a doua metodă, mai realistă, care ia în calcul o serie de factori care pot influența randamentul.

Formula de calcul pentru prima metodă este una destul de simplă și îți indică rata anuală de capitalizare. Formula este următoarea:

Ri1 = Ran / Pa x 100, unde:

• Ri1 = randament investiție (pentru metoda 1);
• Ran = rata pe an pe care poți să o obții prin închirierea imobilului;
• Pa = prețul de achiziție al imobilului.

În ceea ce privește cea de-a doua metodă de calcul pentru randamentul unei investiții, se pornește de la prețul de achiziție al imobilului, la care se adaugă cheltuieli suplimentare precum cele de reparație, renovare, amenajare sau cheltuielile cu notarul, necesare pentru documentație.

Spre deosebire de prima metodă, în care am luat în calcul întreaga valoare a chiriei pe an, în această situație calculăm venitul brut potențial care poate fi obținut prin utilizarea la nivel maxim a imobilului pe care îl ajustăm cu un procent de neocupare sau neîncasare. Pe lângă acest procent, din venitul obținut din chiria anuală trebuie să scădem și cheltuielile aferente proprietarului (asigurare, impozit, diverse reparații). Important de reținut aici este faptul că acele cheltuieli care sunt aferente utilităților nu trebuie scăzute din venitul încasat de proprietar deoarece sunt cheltuieli suportate de către chiriaș.

Iată formulele de calcul pentru cea de-a doua metodă care te poate ajuta să estimezi rentabilitatea unei investiții:

Pa = Pba + Ca, unde

• Pa = preț achiziție imobil;
• Pba = preț brut de achiziție (care se plătește conform contractului de vânzare-cumpărare);
• Ca = cheltuieli auxiliare (renovare, amenajare sau taxe aferente documentelor notariale).

Folosind această formulă, poți să identifici costurile totale pe care le ai cu achiziția unui imobil.

Vb = Ran - Ca, unde

• Vb = Venitul brut din chirie;
• Ran = rata pe an obținută din chirie;
• Ca = Cheltuieli auxiliare suportate de către proprietar.

Cu ajutorul acestei formule, reușești să identifici venitul real anual care, pe lângă încasările lunare din chirie, include și suportarea unor costuri aferente proprietarului.

Formula de calcul pentru perioada de amortizare

Timpul necesar (în ani) pentru amortizarea investiției poate fi un indicator care influențează într-o mare măsură achiziția unui imobil ca investiție. Iată care este cea mai simplă și cea mai frecvent folosită metodă de evaluare a rentabilității unei proprietăți, din punct de vedere al perioadei de amortizare:

Pa= Pv / Vca, unde

• Pa= perioada de amortizare a unei investiții;
• Pv= preț vânzare;
• Vca = venit chirie anuală.

Folosind această formulă a multiplicatorului chiriei brute, reușești să estimezi în cât timp îți vei amortiza investiția.

Cum să calculezi corect randamentul unei investiții. Exemplu concret de calcul

Pentru a înțelege concret cum se calculează randamentul unei investiții, propunem următorul exemplu care include un apartament cu 2 camere in One Herastrau Towers, București, cu un preț de vânzare: 267.750 euro, TVA inclus.

Pentru calculul randamentului, folosind a doua formulă de calcul, mai realistă, reiese faptul că prețul real al imobilului este de 269.750 euro, din care:

• 267.750 euro - preț achiziție conform contract;

• 2.000 euro costuri auxiliare (onorariu autentificare contract de vânzare-cumpărare + taxă ANCPI - OCPI).

Întrucât apartamentul vine complet mobilat și utilat, cumpărătorul nu va fi nevoit să investească alți bani în amenajarea apartamentului.

Acum că am stabilit valoarea totală a imobilului, a sosit momentul să estimăm valoarea pe care investitorul ar putea să o obțină din chirie. În această formulă de calcul, trebuie să considerăm următoarele aspecte și avantaje ale apartamentului:

• face parte dintr-un proiect premium, One Herăstrău Towers, care include atât unități rezidențiale și de birouri, precum și spații comerciale;

• apartamentul se află la etajul al doilea și are o suprafață de 74 de metri pătrați, cu o terasă de 28,50 metri pătrați;

• beneficiază de acces rapid la toate mijloacele de transport;

• zona reunește toate punctele de interes importante din oraș, fiind una dintre cele mai exclusiviste din nordul Bucureștiului;

• în apropiere există nenumărate restaurante, baruri, cluburi de noapte, școli, grădinițe și centre comerciale;

👉 Descoperă mai multe detalii despre proiectul rezidential One Herastrau Towers!

Având în vedere toate aceste avantaje, putem estima o chirie netă anuală de aproximativ 16.560 de euro, deoarece avem următoarele:

• 27.600 euro chirie anuală efectivă, plătită de către chiriași;

• 40% alte cheltuieli care trebuie suportate de către proprietar (taxe și impozite etc.).

Astfel, suma de 16.560 de euro, raportată la 269.750 euro, echivalează cu o rată de capitalizare de 6,1%. În ceea ce privește perioada de amortizare, timpul necesar în această situație pentru a amortiza investiția imobilului este de 16 ani și 2 luni.

O investiție este considerată rentabilă în segmentul imobiliar dacă are un randament anual de minimum 6-7%, ceea ce ar echivala cu o perioadă de amortizare cuprinsă între 14-16 ani. Astfel, cu cât investiția este mai rentabilă, cu atât perioada de amortizare este mai mică.

Luând în considerare exemplul nostru, conform calculelor, reiese că o astfel de investiție într-un apartament rezidențial este rentabilă pentru proprietar.

Cum să investești inteligent în imobiliare: 5 criterii de urmărit atunci când cumperi un imobil

O investiție de succes în imobiliare înseamnă un profit garantat pe termen lung, obținut din chirii. Pentru ca investitorul să se poată bucura de un randament cât mai mare al investiției, trebuie să achiziționeze un imobil care să îi permită impunerea unei chirii avantajoase. Iată cele mai importante criterii la care să fii atent pentru o investiție profitabilă în imobiliare:

1. Familiarizează-te cu domeniul imobiliarelor

Domeniul imobiliarelor nu este unul facil, motiv pentru care este ideal ca înainte de alegerea oricărei forme de investiții să te documentezi despre ce înseamnă acest proces. Deținând informații utile și cunoscând domeniul, îți va fi mai ușor să recunoști un imobil potrivit pentru o investiție profitabilă.

De asemenea, dacă îți dorești să fii sigur că faci o alegere bună în ceea ce privește achiziția unui imobil, poți să apelezi la un broker de imobiliare care să îți ofere sprijin în acest proces.

2. Axează-te pe zone bune ale orașului

Informează-te referitor la anumite zone ale orașului și analizează chiriile din fiecare zonă. Pentru o investiție profitabilă, este indicat să cumperi un apartament într-o zonă bună care are acces la numeroase facilități, deoarece în acest mod nu vei întâmpina probleme în găsirea chiriașilor. Zonele rezidențiale sunt la mare căutare de către chiriași deoarece oferă o experiență plăcută de viață și îi integrează într-o comunitate deosebită.

👉 Descoperă cele mai bune apartamente din cartierul rezidential One Herastrau Park! Această zonă beneficiază de acces extrem de facil la toate mijloacele de transport și reunește cele mai importante puncte de interes din oraș.

3. Evită proprietățile cu probleme majore

Deși, la prima vedere, un apartament poate părea potrivit planurilor tale, este indicat să te informezi asupra istoricului apartamentului și al clădirii, în cazul în care optezi pentru achiziția unui apartament aflat într-un bloc construit cu zeci de ani în urmă. Este important de știut data ultimei reabilitări a imobilului, deoarece riști să fii nevoit să suporți anumite cheltuieli de reparații sau întreținere.

Pentru a te asigura pe cât posibil că investiția ta este rentabilă, orientează-te spre blocuri construite recent deoarece, pe lângă faptul că beneficiază de materiale de calitate, eviți riscul de a descoperi probleme majore după achiziție.

👉 Află mai multe despre apartamentele exclusiviste cu priveliști uimitoare în complexul rezidențial de lux One Verdi Park! Acestea fac parte din clădiri eficiente energetic și durabile din punct de vedere ecologic.

4. Vizitează cât mai multe apartamente

Uneori se poate întâmpla ca primul apartament pe care îl vizitezi să corespundă în mare parte cerințelor tale. Cu toate acestea, specialiștii în domeniu recomandă vizitarea cât mai multor apartamente, înainte de a face achiziția.

Pentru o investiție imobiliară rentabilă, achiziționează apartamente mobilate și utilate corespunzător, cu 2-3 camere, deoarece în aceste situații vei găsi mult mai ușor chiriași dispuși să plătească o chirie avantajoasă.

5. Alege cu atenție chiriașii

Odată ce te-ai decis asupra apartamentului, a sosit vremea alegerii chiriașilor. Dacă ții cont de sfaturile din acest articol și apartamentul pe care îl cumperi este unul rentabil și util pentru chiriași, aceștia din urmă nu vor întârzia să apară. Pentru a nu întâmpina probleme pe viitor, alege chiriași serioși, cu un venit lunar stabil, referințe bune și profil curat.

Atunci când achiziționezi un apartament în mod responsabil și faci o estimare a randamentului pe care poți să îl obții în viitor, cu siguranță vei beneficia de o investiție de succes. Folosește sfaturile prezentate în acest articol și fă cea mai bună alegere pentru tine!

Sursă foto: freepik.com