Randamentul investițiilor imobiliare: cum se calculează și cum alegi proprietatea potrivită

Ce este randamentul investițiilor imobiliare și cum se calculează

Scopul unei investiții imobiliare este de a genera profit prin achiziția unui imobil. Mai exact, cumperi un apartament, o casă, un teren sau un spațiu comercial cu intenția de a-l închiria. Sau poți alege să obții un randament mare prin creșterea valorii în timp a imobilului respectiv și revânzarea sa.

Investițiile imobiliare reprezintă o alegere sigură, care te ajută să obții un venit constant, mai ales dacă știi cum să verifici piața și să eviți posibilele riscuri financiare. Tocmai de aceea este important nu doar să investești într-un apartament de închiriat, ci să știi cum să alegi apartamentul care îți va aduce cel mai mare randament.

Locația este, de exemplu, un factor esențial de care trebuie să ții cont. În ceea ce privește piața locală, Bucureștiul devine un centru de interes pentru investitori care caută proprietăți premium, cu cerere constantă de închiriere. Același lucru este valabil și în cazul altor orașe mari din țară.

Formula de bază și cum se interpretează

Dacă ar fi să definim ce este randamentul investițiilor imobiliare, acesta reprezintă profitabilitatea anuală a unei proprietăți. Randamentul este exprimat procentual, prin raportarea veniturilor obținute (de obicei chiria anuală) la costul de achiziție, precum și la alte costuri asociate. Acest indicator îți arată cât de profitabilă este proprietatea pe care ai achiziționat-o ca sursă de venit.

În principiu, pentru ca o investiție să fie considerată profitabilă, aceasta trebuie să aibă un randament de cel puțin 6-7%.

Exemplu: dacă vrei să estimezi randamentul unui apartament pe care vrei să îl închiriezi, vei folosi următoarea formulă – Randament brut (%) = (Chiria lunară x 12 / Prețul de achiziție) x 100.

De exemplu, un apartament de 200.000 € care aduce chirii anuale de 14.400 € → randament brut 7,2%. Practic, într-un an recuperezi aproximativ 7,2% din investiție, prin chirie.

Randament brut vs randament net

Randamentul este de două tipuri: brut și net. În exemplu de mai sus am calculat care este randamentul brut. Însă este important să știi exact care este profitul real. Astfel, randamentul net reprezintă câștigul real după ce ai scăzut toate costurile și impozitele asociate investiției.

Randamentul net este mai mic decât randamentul brut, însă îți arată care este de fapt venitul real. Asta pentru că, din venitul încasat, o parte din bani se duc pe alte cheltuieli cu proprietatea, cum ar renovarea sau plata taxelor și impozitelor.

Iată care sunt factorii pe care trebuie să îi iei în calcul atunci când calculezi diferența între randamentul brut și randamentul net:

• Costurile inițiale suplimentare: renovarea, mobilarea, taxele notariale și comisioanele de achiziție;

• Perioadele neocupate, când nu ai chiriași. Uneori, poate dura câteva luni de zile până să găsești un chiriaș, astfel că gradul de ocupare anual este mai mic, iar venitul anual este redus;

• Cheltuieli pentru întreținere și reparații: reparații la sistemul de instalații, zugrăveli, înlocuirea electrocasnicelor și a pieselor de mobilier uzate;

• Taxele pentru veniturile din chirii, impozitul local pe proprietate, precum și contribuția de asigurări de sănătate (CASS), în cazul în care venitul tău anual din chirii depășește 6 salarii minime brute;

• Onorariul de management (dacă e închiriat prin agenție).

O recomandare ar fi ca, în general, să scazi 2 puncte procentuale pentru a estima randamentul net real. Însă, ceea ce este important de reținut este faptul că, atunci când calculezi randamentul investiției, trebuie să iei în calcul toate costurile asociate dacă vrei să îți faci o idee clară asupra venitului real.

Perioada de amortizare

După ce ai calculat randamentul imobiliar, poți să stabilești și care este perioada de amortizare, adică durata de recuperare integrală a prețului plătit. Formula de calcul pentru amortizare este Amortizare = Cost Achiziție / Venit Chirie (pe an).

Dacă luăm exemplul de mai sus, pentru un venit anual de 14.400, la un preț de achiziție de 200.000, amortizarea este: 200.000 ÷ 14.400 = 13,8 ani. Ceea ce înseamnă că în aproximativ 14 ani îți vei amortiza investiția.

De ce contează pentru investitori

În România, randamentul imobiliar este diferit în funcție de oraș și de tipul proprietății. Însă, pentru orice investitor, cel mai mult contează stabilitatea randamentului, nu doar cifra. Mai exact, este vorba despre a investi într-o piață stabilă și într-o locație care beneficiază de cerere constantă.

Atunci când vrei să faci acest pas, al investiției în imobiliare, este important să ai parte de sprijin specializat. Cu o vastă experiență în sectorul imobiliarelor de lux, Skia United Properties poate oferi consultanță în estimarea randamentului real pentru proiectele One United.

Factorii care influențează randamentul unei proprietăți

Ca să poți lua o decizie corectă, este important să știi care sunt factorii care influențează randamentul unei proprietăți:

• Locația și potențialul zonei – proprietățile care se află în zone cu o cerere mare, au mai multe șanse să fie închiriate și, drept urmare, să îți ofere un randament crescut. Exemplu: Floreasca, Herăstrău, Nordului – zone mature, cerere constantă, randamente între 4–6%;

• Zone emergente – este important să monitorizezi piața și să observi care sunt zonele cu potențial de creștere. De exemplu, One Lake District, are un potențial de apreciere mai mare deoarece zona se află într-un amplu proces de dezvoltare;

• Tipul și profilul proprietății – garsonierele și apartamentele de 2 camere se închiriază cel mai rapid și au costuri reduse de întreținere, în timp ce apartamentele cu 3–4 camere aduc stabilitate pe termen lung, fiind căutate de familii care își doresc o chirie pe o perioadă îndelungată de timp;

• Echipează și renovează proprietatea – chiriașii, în special cei din zona corporate, preferă spații moderne, complet echipate, cu finisaje de calitate;

• Investește în mai multe tipuri de proprietăți, cum sunt cele de tip rezidențial și comercial, pentru a putea beneficia de stabilitate și pentru a-ți reduce riscurile pe termen lung;

• Alege proprietăți din portofoliul unui dezvoltator care pune accent pe calitate – un proiect premium, certificat verde și cu servicii integrate (concierge, parcare subterană, securitate), menține o valoare ridicată și chiria constantă;

• Alege o finanțare avantajoasă – în cazul în care optezi pentru un sprijin financiar extern, este important să negociezi rate mici pentru credite ipotecare, astfel încât să obții totuși un randament net bun. Dacă alegi Skia ca partener în finanțare, beneficiezi de expertiză și asistență la fiecare pas, pentru a identifica o soluție adecvată nevoilor tale.

Randamente medii în București: comparație pe zone premium

Investițiile imobiliare în București pot fi extrem de avantajoase, mai ales dacă știi spre ce zone să te orientezi:

• Floreasca și Herăstrău – zone consacrate, cu cerere ridicată din partea expaților și familiilor cu venituri mari. Randament brut estimat: 4–5%, dar creștere de capital stabilă;

• One Lake District și One Cotroceni Park – proiecte noi, cu mix de rezidențial și business. Chiriile sunt competitive, cu un potențial de apreciere de 10–15% în 3–5 ani;

• Dorobanți și Primăverii – proprietăți scumpe, cerere selectivă. Randamentul este mai mic (3–4%), dar valoarea de piață este foarte sigură.

Cum se poate crește randamentul unei investiții imobiliare

Pentru a crește randamentul unei investiții imobiliare și pentru a putea obține profit din chirii, este important să începi prin a alege locația potrivită. Ansamblurile rezidențiale din sectorul 1, de exemplu, sunt la mare căutare deoarece oferă o gamă largă de facilități de top și o serie de servicii de calitate în proximitate.

Însă mai există o serie de factori care te pot ajuta să obții un randament bun și să crești gradul de ocupare al proprietății respective. Iată câteva sfaturi utile:

• Amenajează complet locuința – modul în care amenajezi, precum și electrocasnicele care sunt incluse, pot să facă diferența. O locuință complet mobilată, cu design coerent, se închiriază cu 10–20% mai mult decât una standard;

• Optimizează managementul chiriei – orientează-te către contracte pe termen lung, verifică bonitatea chiriașului și alege servicii profesionale de property management;

• Alege momentul potrivit pentru cumpărare sau vânzare – familiarizează-te cu piața imobiliară și află cât mai multe despre fluctuația prețurilor. Schimbările sau instabilitatea economică influențează în mare măsură piața imobiliară și randamentul pe termen lung, așa că încearcă să fii la curent cu toate aceste aspecte. Skia oferă evaluări de piață actualizate pentru investitorii interesați de timpi optimi de achiziție.

Randament și sustenabilitate: investițiile de tip „smart green”

Un criteriu important care influențează randamentul imobiliar în 2026 este legat de sustenabilitate. Marii dezvoltatori imobiliari aleg să implementeze soluții sustenabile în cadrul proiectelor rezidențiale și comerciale din mai multe motive. Clădirile care dețin certificări verzi sunt prietenoase cu mediul înconjurător, oferă un mediu de trai superior, au o eficiență energetică mare și, nu în ultimul rând, au o valoare de piață ridicată.

Proiecte eficiente energetic

În București există o serie de proiecte imobiliare eficiente energetic, care au incluse o serie de tehnologii avansate care contribuie la costuri reduse de mentenanță. One Mircea Eliade și One Herăstrău Towers sunt doar câteva dintre ansamblurile rezidențiale verzi, care conturează un stil de viață premium, prin intermediul materialelor și serviciilor de calitate.

De ce sustenabilitatea crește valoarea de revânzare

Locuințele eficiente energetic devin preferate în rândul chiriașilor corporate și al investitorilor străini. De cele mai multe ori, acestea fac parte dintr-un complex multifuncțional, care oferă rezidenților săi o mare varietate de facilități integrate. De asemenea, apartamentele premium sunt construite conform standardelor înalte, sunt durabile și eficiente din punct de vedere energetic.

Investițiile verzi – trend și avantaj pe termen lung

Investițiile în ansamblurile rezidențiale verzi aduc o serie de avantaje pe termen lung. Asta pentru că, sustenabilitatea nu este doar un trend de moment, ci influențează modul în care clădirile vor fi construite de acum înainte. O clădire sustenabilă pune accent pe calitate, pe folosirea materialelor cu impact redus asupra mediului și pe crearea unei comunități de elită. Iar toate aceste aspecte cresc considerabil randamentul investițiilor imobiliare pe termen lung.

Ai posibilitatea de a face o investiție cu randament crescut atunci când alegi proprietățile One United Properties. Fiecare proiect dezvoltat de One United Properties este construit în jurul ideii de comunitate și inovare prin practicile de construcții, revitalizând zonele abandonate, reunind locuințe, birouri și spații comerciale, integrându-le pe toate în comunități vii și organice cu beneficii multiple și impact minim asupra mediului.

Întrebări reale pe care le au investitorii

Ce randament aduce în medie un apartament în București?

Un apartament cu 2 camere în București aduce, în medie, un randament brut de aproximativ 7%. Apartamentele cu 3 camere au un randament brut de aproximativ 6%, în timp ce garsonierele au un randament brut de 7%. Bineînțeles, randamentul poate să difere în funcție de zona în care se află imobilul respectiv, de facilitățile oferite și de finisaje.

Este mai profitabil să cumperi pentru închiriere sau pentru revânzare?

Depinde foarte mult de planurile tale pe termen lung. Închirierea aduce venituri lunare regulate, în timp ce revânzarea poate aduce un profit mai mare, însă este necesar să aștepți și să vinzi la momentul potrivit, când valoarea proprietății a crescut.

Cum pot estima randamentul real al unei proprietăți înainte de achiziție?

Poți face o estimare înainte de achiziție prin analiza pieței, compararea chiriilor din zonă și consultanță de specialitate (ex.: Skia).

În concluzie, randamentul investițiilor imobiliare depinde de mai mulți factori. Locația, tipul proprietății, facilitățile oferite și tehnologiile sustenabile influențează în mod semnificativ valoarea unei proprietăți și potențialul său. Verifică piața, calculează costurile și analizează riscurile pentru a avea siguranța că alegi proprietatea cu cel mai bun randament pe termen lung.