Închirierea în regim hotelier în România: legislație, acte necesare și pași de urmat pentru a putea desfășura această activitate

Ce înseamnă închirierea în regim hotelier?

Dacă deții un apartament în care nu mai locuiești, poți alege să îl închiriezi în regim hotelier. Sau poți să investești într-un apartament nou cu scopul de a-l transforma de la bun început într-un spațiu ideal de odihnă pentru turiști. Cu același nivel de confort și facilități premium ca într-un hotel.

Definiție legală și diferențe față de chiria clasică

Spre deosebire de închirierea clasică, închirierea în regim hotelier presupune o ședere de scurtă durată, de la câteva zile până la câteva săptămâni. Chiria clasică presupune o ședere de lungă durată, în baza unui contract de închiriere.

Cu alte cuvinte, oferi servicii de cazare similare cu cele dintr-un hotel clasic. În România, această practică de închiriere în regim hotelier este strict reglementată prin lege. Trebuie să obții mai multe documente, să amenajezi apartamentul respectând cerințele legale și, în unele cazuri, să obții acordul vecinilor.

Deși este un proces complex, nelipsit de provocări, dacă ești determinat să investești timpul și banii necesari, poți să obții numeroase beneficii în urma închirierii apartamentului în regim hotelier.

Cine poate practica această formă de închiriere (persoane fizice, PFA, SRL)

Activitatea de a închiria apartamente sau garsoniere în regim hotelier poate fi întreprinsă atât de persoane juridice (PFA, SRL sau II), cât și de persoane fizice.

Iată ce pași trebuie să urmezi pentru a desfășura această activitate în mod legal, ca persoană juridică:

• înființezi un SRL, PFA sau II cu unul din codurile CAEN 55;

• înființezi un punct de lucru pentru proprietatea închiriată în regim hotelier. Dacă deții mai multe proprietăți pe care le închiriezi în regim hotelier, vei avea nevoie de înființarea mai multor puncte de lucru. Concret, fiecare proprietate devine punct de lucru;

• depui documentația la Ministerul Turismului pentru a obține Certificatul de Clasificare. În termen de 90 de zile va veni o comisie de la minister pentru inspecție, iar mai apoi îți va fi acordat Certificatul de Clasificare.

Dacă hotărăști să închiriezi aceste spații în calitate de persoană fizică, fără înființarea unei forme juridice, desfășurarea acestei activități presupune două aspecte pentru a fi în legalitate: autorizarea și fiscalizarea veniturilor.

În momentul în care urmează să primești turiștii în apartamentul închiriat, nu este nevoie ca aceștia să semneze un anumit contract. Poți face închirierea direct printr-o platformă de închiriere de turism, iar regulile le stabilești tu.

Poți să închiriezi în regim hotelier, ca persoană fizică, doar dacă închiriezi cel mult 5 camere. Dacă depășești această limită, ești obligat prin lege să treci la PFA sau să îți deschizi firmă.

Durata maximă a șederii și tipurile de contracte acceptate

Potrivit Codului fiscal, închirierea în scop turistic de către proprietari a camerelor situate în locuinţele proprietate personală, altele decât cele care constituie structuri de primire turistică, reprezintă „oferirea posibilităţii de şedere pentru o perioadă de minimum 24 de ore şi maximum 30 de zile într-un an calendaristic oricărei persoane care călătoreşte în scop turistic în afara mediului său obişnuit de viaţă”. Practic, fiecare turist va sta măcar 24 de ore și cel mult 30 de zile într-un an în locația respectivă.

Iată care sunt principalele tipuri de contracte acceptate pentru închiriere în regim hotelier:

• Contract de închiriere în scop turistic/regim hotelier (pe termen scurt) - necesită autorizare și înregistrare fiscală;

• Contract de prestări servicii (prin platforme de tip Booking, Airbnb etc.) - presupune listarea locuinței pe platformele respective;

• Contract de administrare cu o firma de property management - presupune încheierea unui contract cu o firma care se va ocupa de găsirea clienților și de administrarea apartamentului.

Cu alte cuvinte, poți alege să te ocupi pe cont propriu de cazări și să gestionezi rezervările, comunicarea cu oaspeții, curățenia și întreținerea sau poți semna un contract cu o firmă specializată, care să preia întregul proces. Drept urmare, tu te bucuri de mai mult timp liber.

De ce să alegi închirierea în regim hotelier – avantaje și provocări

Închirierea unui apartament în regim hotelier poate să îți ofere numeroase avantaje, mai ales dacă acesta este situat într-o zonă bună a orașului și oferă o serie de facilități premium. În același timp, trebuie să ai în vedere și provocările care pot să apară pe parcurs.

Avantaje financiare față de chiria tradițională

Închirierea în regim hotelier poate genera venituri mai mari decât închirierea clasică, tocmai pentru că ai posibilitatea de a stabilit un preț per noapte. Dacă ai clienți în mod constant, atunci venitul total va crește. Iar cu cât zona este mai bună, apartamentul este mai spațios și oferă mai multe facilități și servicii, prețul per noapte poate crește considerabil.

Flexibilitate și control asupra proprietății

Ai parte de mai multă flexibilitate deoarece poți să stabilești perioadele în care vrei să închiriezi sau când vrei să folosești apartamentul doar pentru tine. De asemenea, poți să ajustezi tarifele pentru cazare în funcție de perioade. Prețul poate crește în perioada sărbătorilor sau atunci când au loc festivaluri și diferite evenimente în oraș.

Provocări și riscuri – sezonalitate, deteriorări, fiscalitate

Iată care sunt principalele provocări cu care te poți confrunta atunci când închiriezi apartamentul în regim hotelier:

• Riscul de a avea perioade în care nu există niciun client, ceea ce îți poate afecta veniturile;

• Investiție inițială mare, deoarece trebuie să amenajezi și să echipezi apartamentul pentru regim hotelier, astfel încât să respecți cerințele legale;

• Costuri mari de întreținere deoarece trebuie să investești în mobilier și electrocasnice, precum și în servicii de curățenie și mentenanță, în mod constant;

• Apariția unor probleme cu oaspeții, care pot anula în ultimul moment sau care pot provoca anumite pagube materiale;

• Necesitatea de a încheia o asigurare potrivită pentru apartament, care să acopere cât mai multe situații neprevăzute;

• Ai nevoie de o serie de autorizații înainte de a putea să închiriezi apartamentul în regim hotelier, iar acest proces poate dura destul de mult timp.

Cine sunt chiriașii tipici (turiști, expați, profesioniști în tranzit)

De regulă, persoanele care aleg să se cazeze în apartamente de tip hotelier pot fi:

• Turiști interni sau străini, care vin în vacanță de tip city break și preferă apartamentele deoarece au mai mult spațiu la dispoziție sau pot să gătească;

• Persoanele aflate în delegații sau călătorii de afaceri deoarece plătesc mai puțin în comparație cu un hotel și au parte de mai multă flexibilitate;

• Studenți în tranzit, care vin în oraș pe perioada examenelor;

• Pacienți care vin în oraș pentru anumite tratamente sau intervenții medicale;

• Persoane care s-au stabilit în străinătate și vin în țară pe perioada sărbătorilor;

• Freelanceri care lucrează remote și călătoresc des, pe perioade scurte.

Zone cu potențial ridicat pentru regim hotelier în 2025

Pentru a putea să atragi cât mai mulți clienți este important să amenajezi apartamentul cât mai modern și să fie echipat cu toate facilitățile necesare pentru ca oaspeții să se poată bucura de o ședere plăcută. Însă foarte importantă este și zona în care se află.

Accesul la mijloace de transport, existența unor cafenele, supermarketuri sau farmacii în proximitatea apartamentului sunt doar câteva dintre avantajele pe care ar trebui să le oferi chiriașilor tăi. Pentru că turiștii își doresc să viziteze și să descopere cât mai multe locuri noi, este indicat ca apartamentul să se afle într-o zonă centrală care să le ofere acces facil la diverse atracții turistice din oraș.

București – cerere constantă, randamente mari

În capitală, cererea este constantă deoarece aici vin nu doar turiști care vor să descopere orașul, ci și oameni de afaceri. În București, turiștii găsesc numeroase oportunități de divertisment, o viață de noapte vibrantă, dar și un mix între istorie și cultură.

Cluj-Napoca, Brașov, Constanța – orașe cu flux turistic stabil

Turiștii vizitează frecvent și alte orașe mari din țară. Aceștia pot fi atrași de istorie, de cultură, de natură sau de distracție. Fluxul turistic poate să crească în perioada sărbătorilor de iarnă sau vara, când se deschide sezonul estival. Însă, indiferent de perioadă, fluxul turistic este stabil.

Zone și dezvoltări urbane moderne

Un alt aspect care atrage turiști în anumite orașe depinde și de dezvoltările urbane moderne. Astfel, turiștii care vin în București aleg mai degrabă cazare în regim hotelier în apartamente situate în diverse ansambluri rezidențiale moderne care oferă o serie de facilități și care sunt situate în apropiere de mijloacele de transport în comun. Printre principalele dezvoltări urbane moderne din București se numără One Verdi Park, One Lake District, One Cotroceni Park, One Herastrau Towers etc..

Dacă ești în căutarea apartamentului ideal pentru închiriere în regim hotelier, într-o zonă cu potențial turistic, descoperă cele mai noi și moderne dezvoltări urbane din București.

Legislația actualizată și actele necesare în 2025

Deși nu există o lege specifică pentru închirierea în regim hotelier, această practică este reglementată printr-o serie de acte și Hotărâri de Guvern. De exemplu, Ordinul de ministru 510/2022 publicat în luna martie în Monitorul Oficial stabilește procedura de clasificare a unităților de cazare operate de persoane fizice. Legea Turismului nr. 170/2016 servește în prezent ca bază legală pentru activitățile turistice, în timp ce OG nr. 240/2008 are norme referitoare la structurile turistice.

Ce este important de reținut este faptul că, persoanele fizice care dețin apartamente și garsoniere și care doresc să le închirieze în regim hotelier, trebuie să obțină un certificat de clasificare a structurilor de primire turistice cu funcțiuni de cazare și alimentație publică, a licențelor și brevetelor de turism.

O modificare recentă se referă la necesitatea de a primi acordul vecinilor. Ordinul nr. 985 a adus modificări asupra articolului 4 din Normele metodologice referitoare la eliberarea certificatelor de clasificare a structurilor de primire turistice. Mai exact, dacă vrei să închiriezi apartamentul în scop turistic, trebuie să obții aprobarea vecinilor cu care ai pereți comuni, precum și ale celor de deasupra și de sub apartamentul tău.

Acte și autorizații necesare pentru închirierea în scop turistic

Iată ce ai nevoie pentru a putea să închiriezi un apartament în regim hotelier:

• Certificat de clasificare de la Ministerul Turismului, care atestă standardele de cazare și dotările oferite;

• Autorizația de funcționare și avize locale - se pot cere avize de la primării, de la Protecția Mediului, de la Direcția de Sănătate Publică (DSP) și de la Inspectoratul pentru Situații de Urgență (ISU);

• Înregistrarea în Registrul Unic de Control al structurilor de primire turistică;

• Înregistrare fiscală la ANAF;

• Deținerea unei case de marcat/POS;

• Deținerea echipamentelor de prim-ajutor, extinctoare, plan de evacuare și igienă;

• Obligația de a ține evidența turiștilor prin fișe de cazare;

• Afișarea clasificării turistice.

Cum obții Certificatul de Clasificare Turistică

Certificatul de Clasificare se obține de la Ministerul Turismului și necesită pregătirea următoarei documentații:

• cerere standardizată;

• fișă standardizată privind încadrarea nominală a spațiilor de cazare pe categorii și tipuri;

• copia actului de identitate al persoanei fizice solicitante, proprietară a apartamentului sau a garsonierei care se dorește a fi închiriată în regim hotelier

• document din care să rezulte dreptul de proprietate asupra structurii de primire turistică, precum și adresa imobilului;

• acordul asociației de locatari/proprietari sau acordul proprietarilor cu care proprietarul locuinței are pereți comuni, atât pe plan orizontal, cât și pe plan vertical, din care să rezulte

• activitățile ce urmează a fi desfășurate în structura de primire turistică;

Certificatul de Clasificare este valabil pentru o perioadă de doi ani, iar desfășurarea activității fără Certificat de Clasificare poate fi amendată cu până la 50.000 lei.

Bine de știut: Publicarea de anunțuri de promovare a locuinței pentru închiriere, pe site-urile de profil, este acceptată doar pentru proprietarii care dețin acest Certificat de Clasificare eliberat de Ministerul Turismului. În caz contrar, riști o amendă cuprinsă între 4.000 și 8.000 de lei.

În plus, conform HG nr. 1.267/2010, în perioada în care Certificatul de Clasificare este retras ori expirat sau autorizația provizorie de funcționare și-a încetat valabilitatea, operatorul economic proprietar și/sau administrator al unei structuri de primire turistice nu are dreptul să desfășoare activități turistice în cadrul structurii în cauză sau să încaseze venituri din exploatarea acesteia.

Obligații fiscale și impozite (actualizare 2025)

Atunci când închiriezi apartamentul în regim hotelier, trebuie să ai în vedere care sunt taxele și impozitele pe care le ai de plătit:

• Impozit pe venit de 10% din venitul net estimat (după deduceri), în cazul în care funcționezi că persoană fizică;

• Contribuția la CASS în cazul în care depășești pragul stabilit de lege, adică peste 33.000 lei anual sau peste 6 salarii minime;

• TVA în cazul în care apartamentul este autorizat ca unitate turistică.

Noutăți pentru 2025-2026

Spre deosebire de anii anterior, acum a fost stabilită obligația de a emite bon fiscal și de a deține aparat de marcat pentru închirieri pe termen scurt.

Totodată, ANAF reglementează mai atent veniturile care sunt obținute prin intermediul platformelor precum Booking sau Airbnb. În funcție de localitate sau zonă, mai pot să existe anumite restricții privind numărul maxim de nopți sau limitări de număr de apartamente care pot fi închiriate în regim hotelier de către același proprietar. De exemplu, în 2025, noile reglementări limitează persoanele fizice la maximum 7 camere sau 14 paturi clasificate.

Cum se declară veniturile – Declarația Unică, termene și sancțiuni

Pentru a declara veniturile obținute din închirierea în regim hotelier trebuie completată și depusă Declarația Unică (formular 212), până la data de 25 mai, în fiecare an, pentru veniturile estimate ale anului în curs și pentru regularizarea anului anterior.

Declarația Unică poate fi depusă online, pe site-ul ANAF, prin Spațiul Privat Virtual, sau fizic, la sediul ANAF.

În cazul în care nu depui Declarația Unică, poți risca amenzi contraventionale cuprinse între 50 și 500 de lei, plata unor penalități de întârziere, poprire pe conturi sau, în cazuri mai grave, executare silită.

Cum alegi proprietatea potrivită pentru regim hotelier

Atunci când vrei să investești într-un apartament pe care să îl închiriezi în regim hotelier, care să beneficieze de o cerere ridicată, este important să ții cont de câteva aspecte:

• O zonă cât mai accesibilă, în apropiere de centrul orașului sau de puncte de atracție importante, cu o infrastructură bine dezvoltată;

• Să alegi un apartament compartimentat corect sau care să fie suficient de spațios; de regulă, sunt căutate garsonierele, apartamentele cu 2 camere sau chiar apartamentele de tip penthouse, care oferă un nivel ridicat de intimitate;

• Să alegi un apartament construit cu materiale de calitate și care să fie eficient energetic;

• Să alegi un apartament situat într-un ansamblu rezidențial modern, cu numeroase facilități.

Amenajarea și pregătirea locuinței pentru oaspeți

Un apartament care este amenajat modern și care oferă un nivel ridicat de confort este la mare căutare. Iată câteva sfaturi care te vor ajuta să amenajezi un apartament care va atrage turiști încă de la primele poze postate:

• Alege o temă unitară pentru decorarea spațiului; această temă trebuie să se regăsească în fiecare cameră;

• Investește în materiale de calitate care să îți permită să clasifici apartamentul într-un regim hotelier de 5 stele, indiferent că e vorba despre prosoapele din baie sau perdele de la fereastră;

• Echipează complet toate camerele, de la baie și până la bucătărie (tacâmuri, prosoape, săpun, uscător de păr, veselă etc.);

• Alege mobilier de calitate și electrocasnice performante;

• Optează pentru iluminat natural și iluminat cu LED;

• Oferă facilități pentru divertisment (televizor smart, abonament Wi-Fi);

• Asigură-te de fiecare dată că spațiul este curat și bine pus la punct pentru următorii clienți care se vor caza;

• Echipează apartamentul cu check-in/check-out automat și tehnologii smart (coduri digitale, gestionare la distanță);

• Echipează apartamentul cu sisteme de securitate antifurt și antiincendiu;

• Asigură-te că oferi oaspeților toate instrucțiunile necesare despre acces și despre modul în care pot folosi electrocasnicele și facilitățile incluse.

Cum îți promovezi apartamentul pentru închiriere în regim hotelier

Odată ce ai pus la punct toate aspectele legale și ai obținut avizele necesare pentru a putea să desfășori această activitate, poți începe să îți promovezi apartamentul. Iată câteva sfaturi utile:

• Prima impresie contează, așa că este important să faci fotografii de calitate, care să ofere informații despre facilitățile oferite și despre modul real în care arată apartamentul;

• Listează apartamentul pe platformele de turism pentru a putea facilita închirierea. Aceste platforme reprezintă o metodă ideală de promovare și de a găsi mai mulți clienți;

• Comunică deschis cu oaspeții și încearcă să răspunzi cât mai repede mesajelor pe care le primești;

• Încearcă să menții un ton politicos atunci când primești recenzii negative;

• Motivează-ți oaspeții să se întoarcă prin oferirea de discounturi pentru următoarea cazare în apartamentul tău, pachete promoționale sau reduceri la restaurantele și cafenelele din zonă.

Tendințe pentru 2025–2026

Sectorul închirierilor în regim hotelier se adaptează în mod constant la modificările care au loc. Iată care sunt câteva dintre cele mai recente tendințe:

• Creșterea cererii pentru sejururile scurte (SRT – short term rental) datorită stilului de viață nomad digital și a posibilității de a lucra remote, a călătoriilor flexibile și a experiențelor locale;

• Reglementare mai strictă a activităților de acest tip, ceea ce duce la creșterea nivelului de siguranță pentru turiști;

• Digitalizarea procesului de cazare și integrarea soluțiilor de self check-in/check-out automat;

• Rentabilitate mai mare în orașele mari, în stațiuni și în zonele cu potențial turistic mare, precum București, Cluj-Napoca, Sibiu sau Brașov;

• Amenajare și experiență de calitate, bazată pe nevoia de confort a turiștilor; aceștia caută apartamente moderne, utilate complet, bine puse la punct, curate și cu recenzii pozitive;

• Preocupare pentru sustenabilitate, ceea ce face ca turiștii să caute apartamente situate în ansambluri rezidențiale verzi, care adoptă o serie de practici sustenabile.

Întrebări frecvente

Dacă încă mai ai nelămuriri, iată răspunsurile la câteva dintre cele mai frecvente întrebări legate de închirierea în regim hotelier:

Ce se întâmplă dacă închiriez fără certificat de clasificare?

Dacă închiriezi fără certificat de clasificare, riști o amendă de până la 50.000 de lei, plus obligația de a plăti retroactiv taxele și impozitele datorate. De asemenea, poți risca blocarea activității.

Pot închiria doar o cameră din apartament?

Da, poți închiria doar o cameră în regim hotelier, atât timp cât îndeplinești toate cerințele și condițiile legale.

Cum declar venitul dacă am mai multe proprietăți?

Venitul se declară prin depunerea Declarației Unice, indiferent de numărul de proprietăți. Acest lucru se aplică doar dacă închiriezi cel mult 5 camere în total, în una sau mai multe locuințe. Dacă depășești această limită, ești obligat să treci la PFA sau să îți deschizi firmă.

Se poate face regim hotelier în blocuri noi cu asociație de proprietari activă?

Da, poți face regim hotelier în blocuri noi cu asociație de proprietari activă, atât timp cât îndeplinești toate prevederile legale. Însă este important să verifici dacă există restricții impuse prin regulamentul intern.

În concluzie, de cele mai multe ori, închirierea în regim hotelier reprezintă o alternativă mult mai avantajoasă în comparație cu închirierea clasică. Îți oferă mai multă flexibilitate și posibilitatea unui venit mai mare. Însă, pentru ca activitatea să decurgă fără probleme, este necesar să respecți toate cerințele legale.