Închirierea locuinței în regim hotelier: ce venituri poți să obții și ce obligații fiscale trebuie să respecți

Legea închirierii în regim hotelier

Ordinul de ministru 510/2022 publicat în luna martie în Monitorul Oficial stabilește procedura de clasificare a unităților de cazare operate de persoane fizice.

Legea care clarifică statutul unei structuri de cazare este OG nr. 240 din 27 martie 2008 și, conform acesteia (art.10), constituie contravenții următoarele fapte, dacă nu sunt săvârșite în astfel de condiții încât, potrivit legii penale, să fie considerate infracțiuni:

• desfășurarea activității în structuri de primire turistice neclasificate, cu certificate de clasificare expirate sau cu o altă structură a spațiilor decât cea stabilită prin Certificatul de Clasificare, după depășirea termenelor prevăzute la art. 2 și art. 3.

Concret spus, persoanele fizice care dețin apartamente și garsoniere și care doresc să le închirieze în regim hotelier trebuie să obțină un certificat de clasificare a structurilor de primire turistice cu funcțiuni de cazare și alimentație publică, a licențelor și brevetelor de turism.

Bine de știut: Proprietarii unei locuințe pot solicita certificat de clasificare pentru un număr de maxim șapte camere, indiferent de numărul de locuințe în care sunt situate acestea.

👉 Descoperă apartamentele din proiectul One Herastrau Towers! Fiind una dintre cele mai exclusiviste zone din nordul Bucureștiului, Herăstrău este una dintre zonele preferate de turiști în materie de cazare.

Cum poți să obții Certificatul de Clasificare

Certificatul de Clasificare se obține de la Ministerul Turismului și necesită pregătirea următoarei documentații:

• cerere standardizată;

• fișă standardizată privind încadrarea nominală a spațiilor de cazare pe categorii și tipuri;

• copia actului de identitate al persoanei fizice solicitante, proprietară a apartamentului sau a garsonierei care se dorește a fi închiriată în regim hotelier

• document din care să rezulte dreptul de proprietate asupra structurii de primire turistică, precum și adresa imobilului;

• acordul asociației de locatari/proprietari sau acordul proprietarilor cu care proprietarul locuinței are pereți comuni, atât pe plan orizontal, cât și pe plan vertical, din care să rezulte activitățile ce urmează a fi desfășurate în structura de primire turistică;

Bine de știut: Publicarea de anunțuri de promovare a locuinței pentru închiriere, pe site-urile de profil, este acceptată doar pentru proprietarii care dețin acest Certificat de Clasificare eliberat de Ministerul Turismului. Totodată, desfășurarea activității fără Certificat de Clasificare poate fi amendată cu până la 50.000 lei.

În plus, conform HG nr. 1.267/2010, în perioada în care Certificatul de Clasificare este retras ori expirat sau autorizația provizorie de funcționare și-a încetat valabilitatea, operatorul economic proprietar și/sau administrator al unei structuri de primire turistice nu are dreptul să desfășoare activități turistice în cadrul structurii în cauză sau să încaseze venituri din exploatarea acesteia.

Obligații fiscale regim hotelier

Activitatea de a închiria apartamente sau garsoniere în regim hotelier poate fi întreprinsă atât de persoane juridice (PFA, SRL sau II), cât și de persoane fizice.

Iată ce pași trebuie să urmezi pentru a desfășura această activitate în mod legal, ca persoană juridică:

• înființezi un SRL, PFA sau II cu unul din codurile CAEN 55;

• înființezi un punct de lucru pentru proprietatea închiriată în regim hotelier. Dacă deții mai multe proprietăți pe care le închiriezi în regim hotelier, vei avea nevoie de înființarea mai multor puncte de lucru. Concret, fiecare proprietate devine punct de lucru.

• depui documentația la Ministerul Turismului pentru a obține Certificatul de Clasificare. În termen de 90 de zile va veni o comisie de la minister pentru inspecție, iar mai apoi îți va fi acordat Certificatul de Clasificare.

Dacă hotărăști să închiriezi aceste spații în calitate de persoană fizică, fără înființarea unei forme juridice, desfășurarea acestei activități presupune două aspecte pentru a fi în legalitate: autorizarea și fiscalizarea veniturilor.

Potrivit Codului fiscal, închirierea în scop turistic de către proprietari a camerelor situate în locuinţele proprietate personală, altele decât cele care constituie structuri de primire turistică, reprezintă „oferirea posibilităţii de şedere pentru o perioadă de minimum 24 de ore şi maximum 30 de zile într-un an calendaristic oricărei persoane care călătoreşte în scop turistic în afara mediului său obişnuit de viaţă”. Practic, fiecare turist va sta măcar 24 de ore și cel mult 30 de zile într-un an în locația respectivă.

În ceea ce privește veniturile obținute de o persoană fizică prin închirierea locuinței în regim hotelier, Codul fiscal stabilește că acestea sunt considerate venituri din din închirierea în scop turistic a camerelor situate în locuinţe proprietate personală, indiferent de numărul de locuinţe în care sunt situate acestea.

Ce aspecte trebuie să iei în calcul pentru estimarea veniturilor din închiriere în regim hotelier

Pentru a putea calcula veniturile pe care le poți obține din închirierea locuinței în regim hotelier, trebuie să iei în considerare următoarele aspecte:

• localizarea imobilului. Accesul la mijloace de transport, existența unor cafenele, supermarketuri sau farmacii în proximitatea apartamentului sunt doar câteva dintre avantajele pe care ar trebui să le oferi chiriașilor tăi. Pentru că turiștii își doresc să viziteze și să descopere cât mai multe locuri noi, este indicat ca apartamentul să se afle într-o zonă centrală care să le ofere acces facil la diverse atracții turistice din oraș.

• amenajarea spațiului. Modul în care este amenajat apartamentul este, de asemenea, un criteriu important care influențează decizia turiștilor de a închiria un spațiu. Majoritatea turiștilor sunt de părere că spațiul trebuie să fie amenajat cât mai modern și să dispună de toate facilitățile necesare pentru a se putea bucura de o ședere plăcută. Astfel, cu cât apartamentul tău este mai dotat și plăcut din punct de vedere estetic, cu atât va atrage mai mulți chiriași dispuși să plătească un preț generos pentru a petrecele nopțile acolo. Iată câteva dintre cele mai apreciate dotări pe care le poate avea un apartament închiriat în regim hotelier: mașină de spălat, călcător de rufe, aparat de cafea, prăjitor de pâine, detector de gaz, WiFi, smart TV, aer condiționat și sisteme smart de control al temperaturii în interior.

• costurile pentru administrare. Un apartament sau o garsonieră închiriată în regim hotelier presupune o administrare atentă care îți poate solicita destul de mult timp, dacă te ocupi de unul singur. Vorbim de îngrijirea și curățarea apartamentului, până la întâmpinarea turiștilor, cărora trebuie să le stai la dispoziție pentru situațiile în care apar diverse defecțiuni. Dacă nu dispui de timpul necesar, poți să apelezi la o agenție specializată, care se ocupă cu închirierea de apartamente sau garsoniere în regim hotelier. O astfel de agenție se poate ocupa de toate cele necesare închirierii în schimbul unui comision.

• cât sunt dispuși să plătească turiștii. Veniturile pe care le poți obține din închirierea unui spațiu în regim hotelier depinde foarte mult de localizarea apartamentului, amenajarea acestuia, dotările pe care le are și cât de îngrijit și curat este. Pentru a estima cât mai corect, poți să faci o cercetare de piață pentru a analiza prețurile altor apartamente din zonă.

👉 Descoperă 6 aspecte de care să ții cont pentru investitii imobiliare inteligente.

Cât se câștigă din închiriere în regim hotelier. Exemplu concret

Pentru un calcul estimativ care ne arată cât se câștigă din închiriere în regim hotelier, luăm ca exemplu un apartament cu 2 camere in One Cotroceni Park, o dezvoltare rezidențială care se află în centrul Bucureștiului. Apartamentul se află la etajul al treilea și este format dintr-un dormitor, o cameră de zi, o baie și o bucătărie, plus o terasă de aproximativ 7 metri.

Situat în vecinătatea Academiei Militare, a Grădinii Botanice și a Palatului Cotroceni, apartamentul se află la doar câțiva pași de linia de metrou M6 și de stația principală de tramvai și autobuz, cu acces facil atât către centrul orașului, cât și către alte zone din București. Luând în considerare aceste aspecte, iată un calcul estimativ al veniturilor pe care le poți obține din închirierea unui astfel de apartament în regim hotelier:

Vbi = 550 x 25 = 13.750 RON, unde:

• Vbi = venitul brut din închiriere
• Pn = preț/noapte (550 lei, preț mediu calculat în funcție de apartamente asemănătoare, listate pentru închiriere în regim hotelier în aceeași zonă)
• n = număr mediu de nopți închiriate/lună (25)

Din venitul brut, scădem 10% impozit și alți 10% contribuție la sănătate, întrucât câștigul pe lună în acest exemplu depășește valoarea unui salariu mediu. Presupunând că proprietarul administrează singur proprietatea, includem în acest calcul cheltuieli minime pentru curățenie și întreținere, adică 250 RON/lună.

Astfel, ajungem la următorul calcul:

VBn = 13.750 - 20% x 13.750 - 250 = 10.750 RON/lună

Conform calculului nostru, venitul net lunar din închirierea unui apartament cu 2 camere într-o locație strategică din București este de 10.750 RON/lună. Într-un an de zile, proprietarul apartamentului ar ajunge să încaseze 129.000 RON net, adică aproximativ 26.000 EURO.

👉 Descoperă și alte apartamente din devoltarea imobiliara One Cotroceni Park, potrivite pentru a fi achiziționate cu scop de investiție. Situate într-o zonă strategică a Bucureștiului, acestea beneficiază de acces extrem de facil la toate mijloacele de transport și sunt aproape de cele mai importante puncte de interes din oraș!

Închirierea unui apartament sau a unei garsoniere în regim hotelier poate fi o investiție cu adevărat profitabilă dacă ții cont de câteva criterii importante în alegerea apartamentului, dar și de cheltuielile obligatorii pe care trebuie să le suporți odată cu obținerea veniturilor.

Sursă foto: freepik.com