Impozitul pentru vânzarea imobilului în 2025: cum se calculează și cine este scutit de la plata lui

Noutăți privind impozitul pentru vânzarea imobilelor în 2025

Atunci când închei un contract de vânzare-cumpare pentru un imobil, ai obligația ca, în calitate de vânzător, să achiți un impozit în funcție de valoarea tranzacției. Cea mai importantă modificare legislativă a Codului Fiscal prevede că impozitul este datorat indiferent de suma de vânzare a imobilului.

Codul Fiscal face referire la construcțiile de orice fel (apartament, casă) și a terenurilor aferente acestora, precum și la terenurile pe care nu există construcții. Toate aceste proprietăți intră sub incidența art.111 din Codul Fiscal, care face referire la transferul dreptului de proprietate și al dezmembrămintelor acestuia.

Până în anul 2023 nu se percepea impozit pentru vânzarea imobilelor cu valoarea mai mică de 450.000 de lei. Odată cu această modificare, vânzătorul nu mai este scutit de plata impozitului dacă imobilul are o valoare mai mică de 450.000 de lei. Mai exact, vânzătorul va plăti impozit indiferent de suma imobilului care este vândut.

Obligația de a plăti impozit pe vânzarea imobilelor influențează în mod semnificativ prețul de vânzare. Este important ca orice vânzător să calculeze cu atenție valoarea impozitului în funcție de prețul de vânzare pentru a știi cu exactitate care este venitul net care îi revine în urma acestei tranzacții.

Cum se calculează impozitul pe venit din vânzarea imobilelor

Un alt aspect important îl reprezintă valoarea impozitului, care diferă în funcție de perioada în care ai deținut imobilul. Calcularea impozitului se face astfel:

• 3% pentru vânzarea imobilelor pe care le-ai deținut pentru o perioadă mai mică de 3 ani;

• 1% pentru vânzarea imobilelor pe care le-ai deținut pentru o perioadă mai mare de 3 ani.

Trebuie evidențiat faptul că impozitul se referă strict la perioada în care ai deținut imobilul respectiv, ci nu la vechimea apartamentului sau a terenului pe care îl vinzi. Impozitul este calculat la valoarea declarată de către părți în contractul de vânzare-cumpărare.

Impozitul pe vânzare a imobilului este plătit o singură dată, de către proprietar, la momentul semnării contractului de vânzare-cumpărare. Acest impozit nu trebuie confundat cu impozitul pe clădiri, care trebuie plătit anual de către proprietar. De asemenea, este important de menționat faptul că, la momentul vânzării, nu se datorează o altă taxă și nici CASS sau CAS 5,5% către stat.

În contractul de vânzare-cumpărare trebuie menționat prețul real al tranzacției, nu un preț fictiv sau derizoriu. În caz contrar, actul de va anula conform legii, așa cum prevede art. 1665 din Codul Civil.

Impozitul se achită în biroul notarului care autentifică respectivul contract de vânzare-cumpărare, la data semnării acestuia. Ulterior, notarul are obligația de a vira impozitul pe vânzarea imobilului către stat până la data de 25 a lunii următoare. Pentru această tranzacție nu se percep comisioane suplimentare.

Pe lângă impozitul pe vânzarea imobilelor, vânzătorul mai trebuie să plătească la notar și taxa OCPI pentru eliberarea extrasului de carte funciară de autentificare. De asemenea, daca imobilul este ipotecat, vanzatorul trebuie sa plateasca si taxa de radiere ipoteca.

Există totuși și câteva taxe care trebuie achitate de către cumpărător. Acesta va achita onorariul notarului pentru autentificarea contractului de vânzare și intabularea lui în cartea funciară. Iar dacă imobilul este dobândit prin credit ipotecar, el va trebui să plătească și onorariul pentru autentificarea contractului de ipotecă și intabularea ipotecii în cartea funciară.

Camerele notarilor au obligația de a efectua expertize în mod regulat pentru a stabili valorile minime ale locuințelor și terenurilor. Aceste studii de piață sunt întocmite de către experți evaluatori autorizați în condițiile legii și conțin informații privind valorile minime consemnate pe piața imobiliară specifică în anul precedent. Studiile de piață sunt actualizate cel puțin o dată pe an și sunt comunicate către direcțiile generale regionale ale finanțelor publice din cadrul A.N.A.F.

Aceste studii de piață sunt utile, de exemplu, în cazul în care imobilele care urmează să fie vândute au o valoare declarată de părți mai mică decât valoarea minimă stabilită prin studiul de piață. Cu alte cuvinte, imobilul este subevaluat. În această situație, impozitul se va calcula în funcție de valoarea stabilită prin studiul de piață, și nu în funcție de valoarea declarată.

Particularități privind impozitul pentru vânzarea imobilelor

Există anumite situații specifice pe care trebuie să le cunoști înainte de a vinde un imobil pe care îl deții. Iată care sunt acestea:

• Pentru terenurile agricole situate în extravilan, care sunt vândute înainte de a împlini 8 ani de la data cumpărării, se achită încă un impozit pe cotă parte, pe lângă impozitul pe venit din vânzarea terenului. Impozitul pe cotă parte în valoare de 80% este aplicat diferenței pozitive dintre valoarea terenurilor agricole de la data vânzării și cea de la data cumpărării. Cu alte cuvinte, impozitul suplimentar se achită doar dacă terenul este vândut într-un termen mai scurt de 8 ani de la data la care a fost cumpărat.

• Impozitul pe vânzarea imobilului se aplică și pentru proprietățile obținute prin moștenire. Perioada de deținere a locuinței sau a terenului se calculează începând cu data eliberării certificatului de moștenitor sau a contractului de partaj succesoral. Certificatul de moștenitor este cel care face dovada dreptului de proprietate.

• Dacă un imobil are mai mulți coproprietari, fiecare dintre aceștia trebuie să achite impozit calculat în funcție de cota parte. În cazul în care cotele de deținere nu sunt menționate, atunci se va stabili o cotă egală pentru fiecare coproprietar.

• În cazul în care sunt vândute locuințe noi, implicit și apartamente care fac parte din ansambluri rezidențiale noi, data dobândirii locuinței se calculează începând cu data la care s-a realizat recepția finală prin proces-verbal.

• În cazul în care este vorba despre construcții neterminate, perioada de dobândire se calculează începând cu data la care ai dobândit drept de proprietate asupra terenului.

• Impozitul pe vânzarea imobilelor se calculează la fel și în cazul în care un cetățean străin vinde o proprietate pe care o deține în România. Cetățenii străini care nu dețin cetățenie românească trebuie să obțină numărul de identificare fiscală (NIF) de la ANAF pentru a putea calcula și achita impozitul datorat în urma vânzării unui imobil.

• Dacă vânzarea are loc prin executare silită și termenul de 10 zile pentru declararea fiscală a expirat, organul de executare silită sau cumpărătorul, are obligația de a solicita organului fiscal competent stabilirea impozitului și a deciziei de impunere. Pentru a iniția această procedură trebuie depusă documentația aferentă transferului de proprietate, așa cum prevede legea. Plata impozitului trebuie făcută în termen de 60 de zile de la data comunicării deciziei.

• Dacă transferul de proprietate se face prin hotărâre judecătorească, impozitul este calculat și încasat de către organul fiscal competent, în baza deciziei de impunere. Plata impozitului trebuie făcută în termen de 60 de zile de la data comunicării deciziei.

În cazul în care dreptul de proprietate a fost dobândit prin altă procedură în afară de cea notarială sau judecătorească, contribuabilul are datoria de a declara venitul obținut în termen de 10 zile de la data transferului, către organele fiscale competente. În baza declarației se va stabili valoarea impozitului datorat către stat.

Cine nu plătește impozit pentru vânzarea imobilului

În mod normal, vânzătorul este cel care trebuie să achite impozit atunci când vinde un imobil. Există, însă, și câteva situații în care nu se datorează impozit pe venit din vânzarea imobilelor. Iată care sunt acestea:

• Atunci când dreptul de proprietate a fost dobândit prin contract de donație între rude și afini până la gradul al III-lea, inclusiv sau între soți;

• Atunci când dreptul de proprietate a fost dobândit prin reconstituirea dreptului de proprietate în baza legilor speciale;

• Atunci când există acte de desființare cu efect retroactiv pentru actele de transfer al dreptului de proprietate asupra proprietăților imobiliare;

• Prin constatarea dreptului de proprietate în condițiile art. 13 din Legea cadastrului și a publicității imobiliare nr. 7/1996, republicată, cu modificările și completările ulterioare;

• În cazul transferului dreptului de proprietate imobiliară din patrimoniul personal, în condițiile prevederilor Legii nr. 77/2016 privind darea în plată a unor bunuri imobile în vederea stingerii obligațiilor asumate prin credite, pentru o singură operațiune de dare în plată.

În concluzie, pentru a putea stabili prețul net este necesar să facem calculele de scădere a impozitului plătit la momentul vânzării bunului.