Contractul de închiriere: drepturile și obligațiile proprietarului și ale chiriașului

Cadrul legal

Conform legii 144/ 1996, art. 21, închirierea locuințelor se face pe baza acordului dintre proprietar și chiriaș, consemnat printr-un contract scris care cuprinde:

• adresa locuinței care face obiectul închirierii;

• suprafața locativă și dotările folosite în exclusivitate și în comun;

• suprafața curților și a grădinilor folosite în exclusivitate și în comun;

• valoarea chiriei lunare, regulile de modificare a acesteia și modalitatea de plată;

• suma plătită în avans de către chiriaș;

• locul și condițiile în care se realizează primirea și restituirea cheilor;

• obligațiile părților privind folosirea și întreținerea spațiului închiriat;

• inventarul obiectelor și al dotărilor aferente;

• data intrării în vigoare și durata contractului;

• persoanele care vor locui împreună cu titularul contractului;

• alte clauze convenite între părți.

Conform hotărârii nr. 354/2018 privind Codul fiscal, nu este obligatorie înregistrarea contractelor de închiriere la ANAF. Cu toate acestea, proprietarii trebuie să completeze anual declarația unică pentru impozitarea veniturilor. Astfel, un contract de închiriere este valabil chiar și atunci când constă într-un simplu înscris care conține semnăturile ambelor părți.

👉 Descoperă un apartament cu 2 camere de vanzare în One Cotroceni Park, o dezvoltare multifuncțională compusă dintr-o zonă rezidențială cu 868 de apartamente, un business park cu două clădiri de birouri și o zonă comercială care va oferi acces la o gamă largă de servicii și facilități integrate.

Drepturile și obligațiile părților

Într-un contract de închiriere, atât proprietarul, cât și chiriașul au obligații pe care trebuie să le respecte, dar și anumite drepturi.

Obligații

Proprietarul are următoarele obligații:

• să predea chiriașului locuința în stare normală de funcționare;

• să ia măsuri pentru repararea şi menţinerea în stare de siguranţă, în exploatare şi de funcţionalitate a locuinței, pe toată durata închirierii acesteia;

• să întreţină în bune condiţii elementele structurii de rezistenţă a clădirii, elementele de construcţie exterioare ale clădirii (acoperiş, faţadă, împrejmuiri, pavimente), curţile şi

• grădinile, precum şi spaţiile comune din interiorul clădirii (casa scării, casa ascensorului, holuri, coridoare, subsoluri, scări exterioare);

• să întreţină în bune condiţii instalaţiile comune proprii clădirii (ascensor, hidrofor, instalaţii de alimentare cu apă, de canalizare, instalaţii de încălzire centrală şi apă caldă,

• instalaţii electrice şi de gaze, centrale termice, crematorii, instalaţii de colectare a deşeurilor, instalaţii de antenă colectivă, telefonice etc.).

Chiriașul are următoarele obligații:

• să asigure curăţenia şi igienizarea în interiorul locuinţei, dar şi în cadrul părţilor de folosinţă comună, pe toată durata contractului de închiriere;

• să repare sau să înlocuiască elementele de construcţii şi de instalaţii deteriorate din folosinţa comună, ca urmare a folosirii lor necorespunzătoare;

• să predea proprietarului locuinţa în stare normală de folosinţă, la eliberarea acesteia;

Bine de știut: În cazul neîndeplinirii de către proprietar a obligaţiilor care îi revin cu privire la întreţinerea şi repararea locuinţei închiriate, lucrările pot fi executate de către chiriaşi în contul proprietarului, reţinând contravaloarea acestora din chirie. Chiriaşul va putea executa aceste lucrări, dacă degradarea produsă este de natură să afecteze folosinţa normală a clădirii sau a locuinţei şi numai atunci când proprietarul, la sesizarea scrisă a chiriaşului, nu a luat măsuri de executare a lucrării, în termen de 30 de zile de la data sesizării.

Drepturi

În ceea ce privește drepturile părților, acestea derivă din obligațiile părții opuse. Astfel, printr-un contract de închiriere, proprietarul ar putea să dovedească existența unei chirii și are dreptul să limiteze numărul de persoane care ocupă locuința, să o inspecteze prin informarea chiriașului în prealabil, să aibă o listă clară privind împărțirea cheltuielilor de reparații. De asemenea, proprietarul are dreptul de a include în contract clauze referitoare la achitarea unei garanții, interzicerea animalelor de companie, a fumatului în locuință etc.

Referitor la drepturile chiriașului, acestea se referă, în cea mai mare parte, la posibilitatea de a primi locuința în stare perfectă de funcționare și de a-i solicita proprietarului plata unor reparații care nu țin de folosirea necorespunzătoare a unor bunuri. De exemplu, atunci când sunt necesare reparații la rețeaua de canalizare sau la acoperișul blocului, aceste cheltuieli intră în sarcina proprietarului. Totodată, chiriașul are dreptul de a solicita proprietarului să îl anunțe înaintea efectuării unei vizite. Astfel, proprietarul nu poate avea acces oricând la proprietate.

Un alt drept al chiriașului este acela de a subînchiria, dar doar cu acordul proprietarului și în condițiile specificate de acesta. La fel, chiriașul poate aduce modificări sau îmbunătățiri locuinței, doar dacă proprietarul și-a exprimat acordul.

Durata contractului de închiriere. Cum îl poți rezilia

Conform art. 23 din legea 114/1996, în cazul în care părțile nu convin asupra reînnoirii contractului de închiriere, chiriașul este obligat să părăsească locuința la expirarea termenului contractual.

Totodată, dacă îți dorești să reziliezi contractul înainte de expirarea termenului inițial, poți să faci acest lucru în următoarele condiții:

• atunci când chiriașul nu a achitat chiria cel puțin 3 luni consecutiv;

• atunci când chiriașul a pricinuit orice fel de daune locuinței sau a înstrăinat fără drept bunuri aferente locuinței;

• chiriașul are un comportament inadecvat care împiedică folosirea normală a locuinței;

• chiriașul nu a respectat clauzele contractuale;

• la cererea asociației de proprietari, atunci când chiriașul nu și-a achitat obligațiile ce-i revin din cheltuielile comune, pe o perioadă de 3 luni;

Este important ca în contractul de închiriere să existe o clauză care îi permite proprietarului evacuarea chiriașului mai devreme de termenul specificat în contract, chiar dacă motivul pentru care proprietarul dorește încetarea contractului nu se află în condițiile de mai sus. Astfel, dacă întâlnești o ocazie avantajoasă și îți dorești să vinzi apartamentul închiriat, poți să îl anunți pe chiriaș că îți dorești să elibereze locuința cu respectarea unui termen de preaviz astfel:

• 60 de zile, dacă intervalul de timp pentru care s-a stabilit plata chiriei este de o lună sau mai mare;

• 15 zile, dacă intervalul de timp pentru care s-a stabilit plata chiriei este mai mic de o lună;

Prelungirea contractului de închiriere

Prelungirea contractului de închiriere se poate face cu acordul ambelor părți, motiv pentru care este bine ca în contract să existe o clauză care specifică faptul că acel contract se prelungește automat până la notificarea uneia dintre părți. Astfel, contractul se prelungește pe o perioadă nedeterminată, până când tu sau chiriașul decideți încheierea contractului.

Cât costă un contract de închiriere la notar

Conform actului normativ, contractul de închiriere se consideră încheiat îndată ce părţile au convenit asupra bunului şi prețului. Astfel, nu e nevoie să mergi la notar și să autentifici actul pentru a putea vorbi de un contract valabil. Cu toate acestea, atunci când autentifici actul la notar, există următoarele avantaje:
chiriașul poate fi obligat prin executorul judecătoresc să plătească chiria, întreținerea sau alte datorii;
dacă proprietarul vinde imobilul, chiriașul este protejat pentru că noul proprietar nu îl va putea evacua.

În general, redactarea și autentificarea unui contract de închiriere la notar se calculează ca procent de 0,3% din valoarea chiriei pentru toată perioada prevăzută în contract, dar nu mai puțin de 50 de lei.

Cum te poate ajuta Skia

Skia Real Estate este principalul agent de vânzări și închirieri rezidențiale, comerciale și de birouri al One United Properties, cel mai important și inovator dezvoltator imobiliar din București. Astfel, îți punem la dispoziție cele mai moderne și sustenabile locuințe, care pot fi o alegere bună atunci când îți dorești să faci o investiție imobiliară.

Dezvoltate în zone strategice ale orașului, ansamblurile imobiliare One includ proprietăți rezidențiale pe care le poți achiziționa la prețuri avantajoase.

👉 Descoperă oferta Skia și alege un apartament modern situat într-unul dintre cele mai exclusiviste zone de pe piața imobiliară din București.

Achiziția unui apartament cu scopul de a-l închiria ulterior poate fi o investiție imobiliară profitabilă atunci când apartamentul se află într-o zonă bună a orașului și dispune de toate facilitățile. Contacteaza echipa Skia și fă cea mai bună alegere!

Sursă foto: freepik.com.