De ce unele apartamente se apreciază și altele nu: ce se află, de fapt, în spatele valorii reale?

Care sunt principalii factori care influențează aprecierea valorii unui apartament

Înainte de toate, este important de menționat faptul că evaluarea unui apartament se face în baza unui cadru legal prin Ordonanța nr. 24/2011, care reglementează activitatea de evaluare a bunurilor mobile, imobile și nu numai. Evaluatorii autorizați sunt cei care contribuie la determinarea valorii de piață a unui apartament.

Pe scurt, valoarea reală a unui apartament reprezintă cât este piața dispusă să plătească în mod constant pentru acea locuință. Valoarea reală a unui apartament este stabilită în funcție de câțiva factori principali. Iată care sunt aceștia:

Impactul locației asupra prețului unui apartament

• Locația influențează direct:

• Accesul la transport (metrou, autobuz);

• Apropierea de centre de business;

• Școli, spitale, parcuri;

• Siguranța zonei;

• Reputația cartierului.

Prin urmare, două apartamente identice ca suprafață, compartimentare și facilități pot avea o diferență de 30–50% la preț doar din cauza zonei. În București se observă faptul că apartamentele care se află în locații exclusiviste continuă să fie foarte scumpe.

Calitatea construcției și prețul apartamentului

Calitatea construcției contează foarte mult. Principalii factori care duc la creșterea prețului unui apartament sunt:

• Structura de rezistență;

• Compartimentarea;

• Calitatea materialelor;

• Izolația termică;

• Eficiența energetică;

• Dezvoltatorul (istoric și reputație).

Un apartament care este bine construit, cu materiale durabile și de calitate, este eficient energetic și are un impact redus asupra mediului se vinde mai ușor, se închiriază mai repede, are costuri mai mici de întreținere și își păstrează valoarea în perioade de crize economice. Reputația dezvoltatorului contează în aceeași măsură, deoarece oferă siguranța faptului că apartamentul respectă cele mai înalte standarde de calitate.

Cererea din piață și tendințele de apreciere

• Valoarea unui apartament crește când:

• Zona atrage locuri de muncă;

• Se dezvoltă infrastructură;

• Cresc salariile în oraș;

• Există deficit de locuințe.

În schimb, valoarea unui apartament stagnează atunci când:

• Zona se aglomerează excesiv;

• Apar foarte multe proiecte noi simultan;

• Scade puterea de cumpărare.

De exemplu, în București, zonele conectate la magistralele noi de metrou s-au apreciat mai rapid decât zonele periferice fără infrastructură. Principalele cartiere unde valoarea apartamentelor crește din cauza cererii ridicate sunt cele centrale și de lux.

Caracteristicile proprii ale apartamentului

Apartamentele cu adevărat funcționale tind să se aprecieze. Cele greu de mobilat sau cu defecte structurale, nu. Aspectele care contează foarte mult sunt: etajul la care este situat, orientarea față de punctele cardinale (lumina naturală contează mult), vederea, compartimentarea eficientă, loc de parcare inclus, balcon sau terasă proprie.

Contextul macroeconomic

Este necesar de avut în vedere faptul că, pe lângă apartamentul în sine, valoarea imobiliară este influențată și de contextul macroeconomic: accesul la credite, dobânzi, inflație, stabilitate economică. De exemplu, atunci când creditele sunt accesibile și ieftine, cererea crește și, drept urmare, prețurile urcă.

De ce stagnează sau se devalorizează unele apartamente

Așa cum am menționat anterior, un apartament se apreciază pe termen lung dacă se află într-o zonă cu potențial economic, dacă are o calitate a construcției foarte bună și dacă răspunde nevoilor majorității cumpărătorilor. Întrebarea care rămâne este următoarea: de ce stagnează sau se devalorizează unele apartamente? Răspunsul îl afli în cele ce urmează.

Locații slab conectate sau cu dezvoltare haotică

Zonele cu probleme tind să stagneze sau să se devalorizeze:

Dezvoltare urbană slabă – lipsa infrastructurii (transport, magazine, școli etc.) face zona mai puțin atractivă;
Poluare, zgomot sau nivel redus de siguranță – scad atractivitatea cartierului;
Proiecte industriale sau drumuri intens circulate în apropiere – pot afecta confortul locuitorilor.

Calitate scăzută a construcției

Calitatea construcției și caracteristicile apartamentului:

• Compartimentare nefuncțională – poate fi greu de adaptat la stilul de viață modern;

• Stare tehnică precară – clădirile vechi ori cele fără renovări majore pot pierde din valoare;

• Etaj nefavorabil sau orientare incorectă – de exemplu, parter într-o zonă cu trafic intens sau lumina naturală slabă.

Evoluția pieței și contextul economic

Dacă cererea pentru o zonă este redusă, atunci prețurile stagnează sau scad. De asemenea, un număr mare de apartamente la vânzare poate duce la o presiune descendentă asupra prețurilor. Inflația, dobânzile mari la credite și o economie incertă influențează consumatorii astfel încât aceștia ajung să evite investițiile mari.

Creșterea valorii apartamentelor în funcție de zonă

De cele mai multe ori, zona contează cel mai mult, chiar mai mult decât finisajele sau compartimentarea apartamentului. Hai să aflăm de ce:

Zone rezidențiale consolidate

Aceste zone deja dezvoltate beneficiază de o infrastructură completă (școli, grădinițe, supermarketuri, transport public etc.), servicii medicale, spații verzi și o comunitate deja formată.

Valoarea imobiliară evoluează favorabil datorită creșterii stabile și predictibile. Randamentul investițiilor imobiliare în aceste zone este moderat, dar sigur. De ce crește valoarea de piață? Pentru că oferă siguranță și confort. Cumpărătorii preferă zone unde știu exact ce primesc. Cererea este constantă, chiar și în perioade economice dificile.

Exemple de astfel de zone în București sunt: Floreasca, Herăstrău, Aviatorilor, Primăverii, Dorobanți, Aviației, Română, Tineretului, Cotroceni.

Zone emergente cu investiții în infrastructură

Zonele emergente sunt cele care se află în dezvoltare. Aici apar proiecte rezidențiale noi, drumuri moderne, stații de metrou sau mijloace de transport noi, centre comerciale noi. Potențialul de creștere este mare și depinde în mare măsură și de finalizarea proiectelor din zona respectivă.

Valoarea de piață crește deoarece investitorii cumpără anticipând dezvoltarea. Dacă infrastructura promisă se concretizează (metrou, parc, mall), prețurile pot crește semnificativ.

Exemple de zone în București: Pipera, Militari, Drumul Taberei, Colentina, Theodor Pallady.

Proximitatea față de hub-uri de business

Se referă la zonele apropiate de clădiri de birouri, parcuri tehnologice sau centre de afaceri. De regulă, aici cererea este ridicată pentru închiriere. Valoarea de piață crește deoarece traiul în aceste zone reduce timpul de navetă. Pentru cei care lucrează în aceste zone, timpul economisit este asociat cu o valoare percepută mai mare. În orașele mari, locuințele aproape de centrele de business au de obicei prețuri premium.

Exemple de zone în București: Pipera, Floreasca, Aviației, Politehnică, Timpuri Noi.

Cum influențează facilitățile și infrastructura valoarea imobiliară

Facilitățile și infrastructura influențează direct valoarea imobiliară deoarece cresc atractivitatea unei zone, reduc timpul de deplasare și îmbunătățesc calitatea vieții. În esență, ele stimulează cererea — iar cererea mai mare susține prețuri mai ridicate.

Transport public și acces rapid

Accesul la metrou, tramvai, autobuze și artere principale este unul dintre cei mai importanți factori de creștere a valorii:

• Apartamentele aflate la 5–10 minute de o stație de metrou se vând mai rapid;

• Timpul redus de navetă crește interesul cumpărătorilor și al chiriașilor;

• Accesul rapid la centură sau autostradă este important pentru cei care pleacă des din oraș.

Educație și servicii publice

Prezența școlilor bune, a grădinițelor, universităților și a spitalelor aduce stabilitate pe termen lung:

• Zonele cu școli apreciate atrag familii;

• Apropierea de universități susține piața chiriilor;

• Spitalele și clinicile cresc sentimentul de siguranță.

Spații verzi și calitatea mediului

Calitatea mediului influențează puternic percepția valorii:

• Locuințele aproape de parcuri sunt considerate premium datorită proximității față de natură;

• Zonele cu aer mai curat și zgomot redus sunt mai căutate;

• Poluarea sau traficul intens pot limita creșterea prețurilor.

Proiecte comerciale și hub-uri de business

Apropierea de zonele cu birouri și mall-uri crește atractivitatea pentru tineri profesioniști și investitori:

• Crește cererea pentru închiriere;

• Este redus timpul de deplasare la locul de muncă;

• Sunt dezvoltate servicii complementare (cafenele, restaurante, clinici).

Investiții publice majore

Proiectele de infrastructură mare (pasaje, linii noi de metrou, modernizarea bulevardelor) pot genera creșteri anticipate ale valorii:

• Prețurile pot începe să crească chiar înainte de finalizarea proiectului;

• Dacă investiția se concretizează, zona devine mai stabilă;

• Dacă proiectele întârzie, piața poate stagna temporar.

Renovarea apartamentului poate duce la creșterea valorii?

Da, renovarea apartamentului poate duce la creșterea valorii, dar impactul depinde de tipul lucrărilor, bugetul investit și zona în care se află proprietatea. Însă, este important de avut în vedere faptul că nu orice renovare aduce automat profit. Unele modificări cresc valoarea reală, altele doar fac apartamentul mai ușor de vândut.

Renovări funcționale vs. renovări estetice

De regulă, renovările funcționale sunt cele care cresc cel mai mult valoarea. Renovările estetice cresc atractivitatea, însă impactul este moderat. Investițiile în renovare trebuie orientate către următoarele zone:

• Instalații electrice și sanitare noi – sunt apreciate în apartamentele vechi, elimină riscurile tehnice și cresc nivelul de siguranță al locuinței;

• Baie și bucătărie modernizate – atunci când aceste spații sunt renovate complet, prețul poate crește semnificativ, iar atractivitatea apartamentului este mai mare;

• Îmbunătățiri energetice – geamurile termopan de calitate și o bună izolație a apartamentului scad costurile de întreținere, iar apartamentul devine mai valoros pe termen lung;

• Finisaje moderne (parchet, gresie, lavabilă) – deși cresc atractivitatea, aceste modificări nu cresc întotdeauna valoarea proporțional cu investiția.

Deși renovarea poate crește valoarea de piață, este important să ai în vedere faptul că aceasta nu compensează o locație slabă. De exemplu, dacă este vorba de o zonă emergentă, o renovare de lux s-ar putea să nu fie recuperată foarte ușor.

În schimb, un apartament dintr-o zonă bună, care beneficiază de instalații electrice și sanitare noi, se poate aprecia foarte mult.

Ține întotdeauna cont de faptul că valoarea maximă a apartamentului este limitată de zona în care se află. Un apartament foarte bine renovat într-o zonă medie nu va depăși semnificativ plafonul zonei. În schimb, într-o zonă bună precum Floreasca, o renovare corectă poate aduce un plus consistent.

Criterii de evaluare a unui apartament pentru investiție

Evaluarea corectă a unui apartament pentru investiție înseamnă să analizezi profitabilitatea, riscul și potențialul de creștere. Iată care sunt criteriile esențiale pentru evaluare:

• Locația – trebuie să verifici apropierea față de mijloacele de transport în comun, accesul la școli, universități, birouri, centre comerciale, siguranță cartierului, existența proiectelor de infrastructură;

• Nivelul cererii pentru închiriere – pentru închiriere pe termen lung contează foarte mult stabilitatea zonei; dacă este vorba despre închiriere în regim hotelier, atunci contează apropierea față de centrul orașului și de atracții turistice;

• Randamentul investiției – ia în calcul prețul pe care îl plătești, impozitul, costurile pentru întreținere și eventuale reparații. În principiu, pentru ca o investiție să fie considerată profitabilă, aceasta trebuie să aibă un randament de cel puțin 6-7%;

• Tipul imobilului – contează foarte mult anul construcției, izolația termică, structura de rezistență, compartimentarea și suprafața. Orientează-te către apartamente sigure, construite cu materiale durabile și de calitate și care au o compartimentare practică;

• Potențialul de apreciere - verifică dacă zona este în dezvoltare, dacă apar clădiri de birouri, dacă drumurile sunt modernizate și dacă există planuri de infrastructură. O zonă în dezvoltare poate aduce profit mai mare din revânzare decât din chirie;

• Modalitatea de finanțare – în cazul în care apelezi la un credit bancar, este important să verifici dobânda și gradul de îndatorare. Investiția ideală ar trebui să îți aducă profit lunar, iar chiria să acopere atât rata, cât și cheltuielile.

În concluzie, un apartament bun pentru investiții este cel care se află într-o zonă cu cerere mare, oferă un randament de cel puțin 6–7%, are compartimentare practică și potențial de creștere a valorii.

Întrebări pe care merită să ți le pui înainte de a cumpăra

Dacă mai ai nelămuriri sau dacă vrei să fii cât mai bine informat, iată ce întrebări merită să îți pui înainte de a cumpăra un apartament.

Este mai important prețul mic sau potențialul de creștere?

Prețul mic poate să aducă rentabilitate mai mare pe termen scurt, însă potențialul de creștere aduce un profit mai mare la revânzare.

Zona este în dezvoltare sau deja consolidată?

Ambele sunt o alegere bună. Zonele deja consolidate reprezintă o investiție sigură, cererea de închiriere este stabilă, iar riscul fluctuațiilor de preț este redus. Zonele în dezvoltare au un potențial mare de apreciere și un preț mai accesibil de achiziție.

Există proiecte viitoare care pot influența valoarea?

Există o serie de proiecte care pot influența semnificativ valoarea. Iată la ce trebuie să fii atent: extindere de metrou, mall-uri, centre comerciale sau de birouri, unități de învățământ, parcuri, zone verzi și zone pietonale, investiții în infrastructura rutieră, proiecte de regenerare urbană.

Proprietatea este ușor de închiriat sau revândut?

Iată cum verifici că este ușor de închiriat: există cerere mare de chiriași în zonă (anunțurile de închiriere nu stau mult online), există transport public în apropiere, precum și alte facilități (supermarket, farmacii, școli etc.). Cum verifici dacă este ușor de vândut: au loc tranzacții imobiliare în mod constant, prețurile sunt comparabile cu alte anunțuri recente, există dezvoltări majore în zonă.

Cum te ajută SKIA să alegi o proprietate cu valoare reală

Alegerea unei proprietăți cu valoare reală poate fi dificilă, mai ales dacă piața imobiliară este complexă sau în continuă schimbare. Skia Real Estate te poate ajuta să iei o decizie informată și să eviți capcanele comune prin mai multe modalități:

• Evaluarea obiectivă a proprietăților – SKIA analizează piața pentru a determina valoarea reală a unei proprietăți. Aspectele care sunt luate în calcul: prețurile recente ale proprietăților similare, trenduri de dezvoltare și infrastructură, potențialul de dezvoltare. În plus, îți oferă acces exclusiv la proprietăți, înainte ca acestea să apară pe piață;

• Acces la informații detaliate despre piață – beneficiezi de analize comparative de preț, perspective asupra evoluției zonei, estimări de randament dacă vrei să închiriezi sau să vinzi ulterior;

• Consultanță orientată spre investiții sigure – consultanții SKIA înțeleg nevoile tale specifice și pot selecta proprietăți care se încadrează în buget, au potențial de creștere și care corespund criteriilor de confort și stil de viață;

• Negociere profesională – SKIA deține experiența necesară pentru a negocia prețul și condițiile contractului astfel încât să reflecte valoarea reală a proprietății;

• Suport pe durata întregului proces și asistență în procesul de finanțare, prin divizia de Skia Financial Services. Consultanții explorează toate tipurile de credite pentru a descoperi soluția ideală care să îți fructifice potențialul.

Skia Real Estate nu doar că îți arată proprietăți, ci te ajută să înțelegi valoarea reală, să compari, să negociezi și să faci o investiție sigură și profitabilă.

În concluzie, atunci când vrei să alegi un apartament cu potențial, este important să înțelegi valoarea reală și să știi care sunt factorii care influențează acest lucru. Acest proces poate fi destul de complex, motiv pentru care este important să apelezi la un sprijin specializat. Skia Real Estate te ajută să accesezi o perspectivă aprofundată asupra pieței imobiliare. Astfel, achiziția unei proprietăți devine o decizie informată, o experiență predictibilă și fluentă.